Серфя по интернету, я часто встречаюсь с темами о том, сколько стоит строительство гаража и как не быть обманутыми в разных строительных организациях.
Вообще-то строительство — это лакомый кусок для мошенников, поскольку тут крутятся очень большие деньги и, часто, наличные. Поэтому договоры заключаются далеко не всегда, особенно с маленькими бригадами или даже отдельными людьми, а значит вы совершенно не защищены от «кидалово». С другой стороны, организации тоже смотрят на частника как на «сладкого лоха» и заманивают одной ценой, а по факту цена вдруг возрастает и прилично. Послать организацию трудно – ведь деньги уже заплачены и немаленькие. А бороться в суде с ними очень трудно, поскольку они профессионалы и у них есть штатные юристы, которые закрыли в договоре большинство дыр. Получается вас обходительные менеджеры будут разводить, пользуясь тем, что вы не «в теме».
Так давайте учиться! Вот это будет первая статья на тему экономики строительства.
Экономик строительства изнутри
Когда я на 4 курсе проходил предмет «экономика строительства», преподаватель кафедры ТОЭС (технологии, организации и экономики строительства) сказал такую интересную вещь: «Экономика – это единственный предмет, который инженеры-строители изучают дважды. Первый раз изучают общую экономику, как и другие специальности. И второй раз отдельно изучают экономику строительству. И только инженер-строитель изучает 2 экономики! Все остальные специальности изучают только первую!»
Только поработав и узнав как все крутиться, я понял мудрость этого изречения!
Строительство любого объекта строит огромных денег и тянется даже десятилетиями, а потому классические формулы и законы в экономике строительства не действуют. Поэтому строители получают за свою работу частичную оплату и можно сказать, что инвестор получает свое здание или сооружение, оплачивая его в рассрочку за долгое время.
Вот эта специфика накладывает свой отпечаток и на бухгалтерию. Так что простой бухгалтер, не работавший в строительной организации не сможет вести бухучет без переподготовки, слишком много нюансов и подводных камней.
Основа экономике – сметы
Как же тогда заключают договора в строительстве? Для этого были придуманы специальные расчеты стоимости строительства – сметы. Это типа калькуляции, где расписано, за что платит деньги инвестор и что он должен получить. Есть четкие правила по которым они составляются и проверяются.
Рассмотрим для начала какие бывают методики расчета смет прежде чем перейдем к самим сметам.
Укрупненный расчет
В советские времена были принят для предварительного расчета инвестиций расчет по аналогичным зданиям. Были сборники, где типовые здания просчитывались и смета была практически в несколько строе: тип здания, его площадь, цена за квадратный метр и стоимость общая здания. Такие сборники применялись в министерствах и в «живую» на стройке не применялись никогда.
Сейчас этот метод обрел второе дыхание, только пляшут тут от цены квадратного метра в среднем по городу. Даже очень крупные объекты стали сроить на основании этих расчетов, однако проверяя их уже своими затратами другими методами.
Приведу пример. В Анапе, где я живу, стоимость готового жилья составляет в среднем около 40 000 рублей за квадратный метр. Да, есть элитное и за 60, за 80 тысяч, но ниже 35 тысяч найти очень проблематично. В стоимость метра включены и стоимость земельного участка, и коммуникаций, и благоустройства, и откатов (чего уж греха таить!). Ну и прибыль тоже заложена. Однако если рассматривать подробнее, сами работы в черновой отделки идут уж за 20-22 тысячи рублей. Но гараж – это не квартира, так что стоимость строительства будет гораздо ниже. Примем в 2 раза дешевле.
Поэтому принять стоимость гараж в 2 уровнях 6 х 8 метров можно условно так: 6 х 8 х 2 х 10 000 = 960 000 рублей. Дорого? Конечно, это если будет строить организация, будут все коммуникации подключены и сам гараж будет сделан капитально из бетона, блоков и с отделкой. Зато теперь у вас есть ориентир на стоимость.
Базовый расчет
Опять же, обращусь к методике расчета из советского периода. Тогда Госстрой СССР выпускал сборники, в которых были учтены практически все работы для всех поясов страны. Такой сборник назывался ЕРЕР. Он строился на других нормативных актах, где были собраны в таблицы все работы по нормам затрат времени, звеньям и рассчитаны трудозатраты рабочих. Так же были собраны затраты всех машин для каждой работы и все материалы. Работа была проделана грандиозная!
Вот из таких единичных работ инженер сметчик набирал смету, рассчитывал проектные объемы работ и механически умножал одно на другое. Все было четко регламентировано инструкциями. Эта методика позволяла довольно точно получить стоимость инвестиций в строительство.
В принципе, этот метод остался основным и по сей день. Сменились сборники, сменились цены, чуть усложнились расчеты, но база осталась такая же.
Ресурсный расчет
В 90-е годы, когда в Россию стали массово завозиться новые строительные технологии, базовый расчет не удовлетворял потребности в списании материалов, расчету зарплат и бухгалтерской отчетности. Поэтому был придуман ресурсный расчет как основа расчета стоимости строительства.
Идея ресурсного расчета проста – вы собираете все ресурсы для выполнения какой-то работы и расцениваете их в текущих ценах, а не назначенных сверху Госстроем в 1984 году, когда таких материалов и в помине не было на стройках. Причем не только материалы, но и новые машины, специальности рабочих и их затраты труда.
Ресурсный расчет позволял точно обсчитать стоимость строительства. Но эта методика обладала огромными недостатками:
- была очень трудоемкой
- цены нужно постоянно корректировать
- споры по нормам затрат материалов, трудозатрат рабочих и их разряд, эксплуатации машин и их цены
Увы, такая методика стала применяться при строительстве краткосрочном и маленьком. Однако частники и мелкие формы очень полюбили эту методику, поскольку она позволяла четка раскрыть свои затраты и задурить голову несведущему человеку.
Итак, с методиками расчетов в строительстве разобрались. Теперь рассмотрим как «большом строительстве» составляются сметы и рассчитывается общая стоимость строительства.
