Итак, после предыдущей статьи про этапы оформления строения в собственность, я остановлюсь подробнее на первом глобальном препятствии – получении градостроительного плана земельного участка.
Что такое градостроительный план земельного участка
Стройка всегда ведется там, где есть люди. Ну по крайней мере гаража или дома. Так что как-то нужно договариваться людям, чтобы дома не мешали друг другу, не мешали городу или другим людям.
Поэтому и придумали такую штуку как градостроительный план земельного участка (или градплан).
Градплан представляет собой план в масштабе вашего земельного участка, где нанесены границы, в которых вы можете строить задуманное здание. И утверждается это и главным архитектором поселения или города, а так же главой администрации этого поселения. Так что бумага эта важная и без нее не получится перейти к следующему этапу – получению разрешения на строительство.
Нужно четко понимать, что в каждом субъекте есть свои нормы. Например, в Краснодарском крае, от фасада участка должна быть красная линия 5 метров, от границ с соседями 3 метра. Для узких участков до 10 метров разрешено делать отступ для 1 этажного дома 1 метр от соседей, для 2-х этажного – по 1,5 метра. Ну и так далее.
Коммуникации в земле и по воздуху тоже зачастую имеют свою защитную зону, так что тоже могут внести свою корректировку в границы. Плюс противопожарные нормы тоже никто не отменял.
Запоминать эти цифры не стоит, поскольку есть куча факторов и разбираться с этим сложно сходу. Проще перед строительством проконсультироваться с независимым архитектором или в архитектуре города или поселка. Там подскажут бесплатно что и где вы сможете построить. Только приходите с документами и желательно с готовым планом и замерами до строений соседа, чтобы вы уже представляли, что хотите и не занимали много времени на консультации у специалистов.
Итак, вы убедились, что ваше желание совпадает с возможностями и законом и вы твердо решили строить!
Что нужно для получения градплана
Основной пакет документов – это документы на землю и ваши документы собственника. Вы все время эти документы будете на всех этапах отдавать, а возвращать их часто не будут, так что делайте копии документов.
Общая стратегия такая: пришли на консультацию в многофункциональный центр и задаете вопросы по получению градплана с разъяснением каждого пункта. Вам выдадут распечатки с тем, что нужно для каждого пункта этого действия. Вы их аккуратно берете с собой и просматриваете. И готовите пакеты документов под каждый запрос через многофункциональный центр. И обязательно сделайте ксерокопии паспорта, в МФЦ копии не делают (или делают за большие деньги), а без копии паспорта не принимают документы.
Кадастровая выписка на земельный участок
Получить её проще всего. Идете с паспортом в многофункциональный центр и заказываете выписку, предварительно оплатив госпошлину. Только учтите, что очереди в эти окна просто чудовищные.
Для получения нужен только кадастровый номер участка, паспорт и его копия, заявление напишите там на приеме у специалиста.
Гораздо проще заказать эту выписку через сайт Росреестра, да и дешевле это будет примерно на 50% (если чисто электронная).
Заказать можно как готовую выписку с печатью на бумаге и забрать её опять в многофункциональном центре, можно попросить прислать по почте, а можно получить электронной почтой, но без печать. Лучше в бумажно варианте в многофункциональном центре.
В принципе, когда я работал с градпланом в прошлом году, то особой разницы не было. Но могут придраться, так что тут стоит экономить. Цена была 400 рублей.
Топосъемка земельного участка
Самый простой и самый «денежный» вопрос — топосъемка земельного участка. Топосъемка должна быть выполнена организацией, имеющий СРО (разрешение на выполнения таких работ), обязательно зарегистрирована в архитектуре населенного пункта и не должна быть старше 1 года. Цена вопроса на 9 соток около 4-5 тысяч рублей. Если плотная застройка, то дороже. Если пустой участок, то дешевле. Плюс жадность фирм.
Заявление вы напишите там, покажете паспорт, скажете номер кадастровый земельного участка. Лучше принести заодно и копию свидетельства на землю с кадастровым паспортом.
Рекомендую узнать в архитектуре цену и узнать в других фирмах, занимающихся кадастровыми работами. Как правило, в архитектуре дольше и дороже до 50%. Но вам зачем переплачивать?
Маленький совет: обязательно просите 2 экземпляра топосъемки земельного участка и электронный вариант для кадастровых программ и для AutoCAD. Электронный вариант нужен при работе над градпланом и для проекта.
Срок изготовления обычно от загрузки, но как правило 2-4 недели.
Технические условия
Технические условия на новый дом — это узаконенная кормушка коммунальщиков и администрации. Так что, не смотря на то, что для получения и для утверждения градплана в Градостроительном кодексе сказано, что тех. условия не нужны, архитектура очень часто требуют их по своим внутренним распоряжениям и так далее.
Причем самостоятельно как бы не дают возможность пойти и взять условия в организациях. Они должны сделать расчет и по нему письмо в каждую организацию. Такое письмо стоит около 500 рублей. Увы, бороться бесполезно. Так что приносите свои «хотелки» по нагрузкам и заказывайте эти письма для получения тех. условий.
Для ускорения сбора документов, делайте это параллельно с заказом топосъемки.
А вот потом, когда соберете пакеты документов, обязательно сдавайте их через многофункциональные центры, чтобы ответ получить в утвержденные законом сроки без выкручивания рук.
На каждую заявку нужен примерно такой перечень документов: заявление (заполните там), копию и оригинал паспорта, копию и оригинал свидетельства собственности на землю (или заменяющие его документ – договор аренды и так далее), кадастровый паспорт и его копию, заявление с нагрузками из архитектуры.
Подача документов в архитектуру
Когда вы собрали все документы, то опять добавляете паспорт, заявление, копию свидетельства на землю и подаете все это через МФЦ.
Таким образом, вашему обращению присваивается номер и отслеживается срок его исполнения.
Срок около 1 месяца, вам вычертят план земельного участка в масштабе и нанесут границы, на втором листке вам сделают описание и подпишут у главы администрации для утверждения.
Рекомендую после сдачи, через пару дней наведаться в архитектуру и встретиться с исполнителем. Наверняка будут вопросы и чем быстрее вы их снимете, тем быстрее будет сделана работа.
Ну а после получения градплана можно заказывать проект здания. Если до 3 этажей (с подвалом и мансардой!) и меньше 1 500 м2 площади, то такой проект не должен проходить экспертизу и можно ограничиться только теми разделами, которые нужны для получения разрешения на строительства, а не всеми разделами для экспертизы и сэкономить деньги. Но об этом подробнее в следующей статье.
36 Comments on “Как получить градостроительный план земельного участка”
Спасибо большое, что Вы не жалеете время и так доступно все пишите, (для нас полных в этом деле) очень помогло.
Добрый день у меня такая проблема !! Приобрёл землю сельхоз назначения в адыгее и перевёл её в отдых и туризм. Хотел сделать разрешение на строительство ( 1.6 га) но всё упёрлось в АРХЕОЛОГОВ что якобы у меня там некие захоранения , посоветовали тогда сделать ГРАДПЛАН но опять никаак так как они просят разрешение от АРХЕОЛОГОВ …НО когда я покупал и переводил землю то мне ничего про это не говорил …
и что делать теперь?
Добрый день. Очень может быть, что там действительно есть захоронения. И для этого нужно выполнить археологические изыскания. Например, в Краснодарском крае есть контора на Красноармейской «Наследие Кубани», где выполняют такие изискания и если нет захоронений, то выдают акт. Попробуйте сначала через такую контору, может нет ничего сложного. И при копки земли возможно придется также вызывать историка-археолога.
продать его в тихоря, или заказывать археологические исследования за нескотко сотен тысяч рублей, ждите полгода, после чего убедиться что там действительно какой нибудь курган и строить ничего нельзя в радиусе 50м или более и потом его в тихоря продавать, потеряв деньги и время
Сдал документы через мфц на получение градплана уже прошло больше месяца, говорят , мы делаем , а сколько они могут так тянуть время
И какой в этом смысл? Все равно делает все это архитектура. И утверждает она же. Цена вопроса -2,5 тысячи рублей.
А для объектов не капитального строительства (торговый ряд киосков) без фундамента нужен Градплан? Он у нас есть на весь земельный участок, здание расположено в максимальном пятне застройки, киоски решили строить возле тротуара спиной к зданию. В архитектуре дают разъяснения что мы не сможем по строиться так как не попадаем в пятно застройки. Но ведь земля у нас в аренде с целевым под торговлю. Думаю что мы вправе установить киоски на своей земле даже если они не попали в пятно застройки. Правы ли мы? Спасибо большое.
Все, что СТРОИТСЯ — объекты капитального строительства. Ну разве что навес или карпорт не попадает под это определение. Так что Архитектура ваша права. Увы. Так что вы не вправе ставить свои ларьки где хотите и вас обязательно накажут и заставят снести.
Выход один — разговаривать с Архитектурой КАК сделать правильно. Со своей колокольни и опыта скажу, что нужно будет провести общественные обсуждения о строительстве торговых павильонов по границе участка. Это около 2 месяцев и около 10-20 тысяч рублей. Тогда вы попадете в пятно застройки, ведь вы его увеличиваете. Главное провести такие обсуждения ПРАВИЛЬНО. Ну а далее уже по накатанной — ГПЗУ и разрешение на строительство.
Только сначала узнайте, могут ли быть ларьки сблокированы со зданием или нет — могут быть противопожарные нормы или еще что. Так что сначала плотно поработайте с Архитектурой.
пусть дадут основание отказа в письменном виде
Подскажите пожалуйста, может слышали или сталкивались с подобной ситуацией? У меня участок в ДНП, по периметру участка в двух местах проходит обременение (подземная оросительная система), на плане от кадастра она указана. Хочу построить жилой дом. Вооружилась документами, планом дома, планом участка с отмеченным на нём участком для строительства, пришла к архитектору, объяснила ситуацию, попросила разрешение на строительство, получила отказ, на ДНП говорит не требуется. Пошла к главе администрации, объясняю, мол на участке есть обременение, т.е. официальный запрет на использование части моего земельного участка, так дайте мне официальное разрешение и на строительство дома в том месте, где я смогу построить дом на своём участке (что бы потом претензий не было и дом не заставили сносить). Не поверите, сказал что всё равно разрешение мне не даст, потому что оно не требуется, правда предложил сходить на консультацию к тому же архитектору, который меня в первый раз домой отправил. Вот сижу теперь и думаю, куда обращаться? Может вы подскажете?
Тут сложно сказать, я не сталкивался с такой ситуацией. Вам бы к юристу сходить по земельному праву или бесплатному в Регпалате. Дело в том, что теоретически можно построить дом и ввести его в эксплуатацию по упрощенке до марта 2017 года (могут снова продлить). Но это если успеете и администрация не будет против, иначе она судами вас замучает. Родители в ДНТ так дом и зарегистрировали легко лет 5 назад.
Спасибо за ответ. Вот и я думаю, пока упрощёнка, они консультируют, говорят стройте где хотите, но документов официальных не дают, а когда дело до регистрации дойдёт, ещё непонятно чем это может закончится. Поэтому пойду я по Вашему совету в Регпалату к юристу (а я и не знала что там есть юрист).
Скажите, пожалуйста , что за упрощенка до 2017 года? Я слышала только про дачную амнистию!
Это как раз она и есть. Теоретически, теперь для ввода в эксплуатацию нужен паспорт БТИ на здание (можно и не в БТИ заказывать — там охреневшие свиньи сидят, которые зажрались) и письмом-уведомлении о том, что построили. И Архитектура обязана вам выдать справку о вводе в эксплуатацию, а уже с ней идете в регпалату и получаете свидетельство.
Но они требуют еще разрешение на строительство и градплан, утвержденный главой администрации. Если вы все делали по закону, то проблем нет.
Подробнее расскажут в Архитектуре. Сходите на консультацию в приемные часы к спецам и они подробно расскажут что и как.
Спасибо большое за ответ! очень доходчиво и понятно!
Отдельное Вам спасибо за дельную информацию, которой Вы с нами делитесь. Так чувствую что еще не раз придется к Вашим статьям, заметкам и рекомендациям обращаться.
Здравствуйте! Могу ли я получить градостроительный план без согласия второго собственника (долевая собственность)?
Не могу сказать, не сталкивался. Скорее всего нет, ведь вам нужно будет в любом случае на строительство получать у другого собственника письменное разрешение.
Градплан может заказать любой человек на любой участок, так как этот документ является информационным. А вот разрешение выдаётся только на собственников и если земля в долях, то соответственно на всех долевиков.
Нет, вы кажется с кадастровым планом спутали. Градплан заказывается хозяином земельного участка и УТВЕРЖДАЕТСЯ администрацией. И только так. А вот кадастровый план или выписку можете заказать на любой участок. Там границы, координаты, обременение и вид земли, а так же вид разрешенного использования.
Подскажите, пожалуйста, начали стройку дома на участке (в пределах СНТ) без разрешения. Теперь озадачились этим вопросом, но исходя из вашей статьи, поняла, что при оформлении градплана приедут на участок и все увидят….как быть? хочу все узаконить, получить разрешение на строительство+потом оформить в собственность. Так же есть тонкость…есть ряд некрупных построек, которые также не оформлены.
Никто из администрации или архитектуры не поедут на ваш участок. Но вот Муниципальный контроль может приехать и выписать штраф. Так что лучше быстрее подать документы на градплан и затем на разрешение — будет хорошая отмазка. На дачах особо никто пока не ездит смотреть.
Спасибо за ответ. А при подаче доков на градплан — топографическая съемка обязательна?
Да, обязательна. Но геодезистов можно попросить не наносить строения, которые не зарегистрированы еще.
Еще раз благодарю!
Здравствуйте, за градостроительный план попросили 20000 т.р. это за что?
Даже не знаю за что так много можно просить. Топосъемка оплачивается отдельно и зависит от участка. 8-12 соток = 3-5 тысяч рублей. А изготовление самого градплана в Архитектуре у нас стоит около 3 тысяч + пару тысяч за расчеты нагрузок для обращения за техусловиями в службы города.
Добрый день. А что за технические службы города рассчитывают техусловия?и какие условия?
У нас расчет потребности выполняет за денежку Архитектура города. А Технические Условия бесплатно выдают службы: водоканал, горэлектросети. А с газом уже все сложно.
Здравствуйте.
Продаю участок в Туапсе, нашелся покупатель, но до покупки он хочет увидеть ГПЗУ, которого у меня нет. Я сам из Краснодара и мне очень не удобно самостоятельно заниматься сбором всей этой документации для ГПЗУ.
Как поступить в данном случае? Нужно обращаться обязательно в МФЦ г. Туапсе?
ГПЗУ делает архитектура. Начните с неё.
Здравствуйте!я ИП,занимаюсь составлением смет,проектной документацией на ижс,схемы планировочной организации земельного участка,люди часто приходят просят разработать градплан на ижс, могу ли я их разрабатывать??
По идеи вы должны быть в СРО. Только тогда вы можете заниматься этой деятельностью официально. Но четко на 100% не скажу — сам не сталкивался.
А у нас в Геленджике град.план выдали мне бесплатно в МФЦ. Делали 30 дней. Но тех.условия я раньше сама заказала.
Странно. Утверждать готовый градплан они ОБЯЗАНЫ бесплатно. А вот его изготовление — это платная услуга. По крайней мере у нас в Анапе 🙁
Добрый день. Делаю ориентировочный градостроительный план участка (ориентировочный тк не до конца понимаю из чего строить ). Хотела начать с бани из газобетона и вроде все нормативы понятны. Но потом начала чертить дом, гараж и понимаю, что участка не хватает если придерживаться нормативов всех. Как быть? Участок 6 соток ижс. Куда обратиться, чтобы знать точные минимальные нормативы в г.Краснодар?
