Получению разрешения на строительство посвящена статья 51 Градостроительного кодекса. Пункт №7 этой статьи регламинтируют документы, которые нужно представить для получения разрешения:
- Заявление (заполняется при подачи пакета документов);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (копия свидетельства собственности или договор аренды; (его получили на предыдущем этапе);
- Проект;
- Если реконструкция здания, то согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.
Если с первыми тремя пунктами все понятно, то с проектом получается большой вопрос.
Проект строительства
Раньше именно этот пункт был камнем преткновения и служил для вымогания денег по рассказам очевидцам. Сейчас все гораздо проще в этой части. И сложнее.
Теоретически для проектирования не нужно лицензий – их отменили, заменив участием в СРО (само-регулирующихся организациях). Опять же, СРО нужно для ответственных конструкций для строительства выше 3 этажей. В частном строительстве, особенно гаража, это не нужно. Это говорит о том, что можно проект и самостоятельно сделать дома на компьютере.
Однако архитектуры очень неохотно рассматривают самопальные проекты и всячески вставляют палки в колеса. И имеют на это полное основание: такие проекты очень часто не выдерживают никакой критики.
Поэтому проект стоит заказывать в организации с СРО, то есть не фирмой-однодневкой, которая скоро исчезнет. Поверьте, очень часто после начала строительства требуется внести изменения в проект, а делать другому проектировщику «за шапку сухарей» это ой как не хочется и вы потом будете иметь проблемы. Так что лучше сразу стоит найти серьезного проекта.
Но и сам проект строящегося здания имеет довольно приличную стоимость, особенно если заказывать все части, которые положено делать для серьезных объектов. Однако в этом же пункте 51 статьи перечислены разделы проекта, которые нужны для получения разрешения на строительство.
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- проект организации строительства объекта капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
Виды проекта
Для получения разрешения на строительства нужны только часть документов из раздела «П»
Чтобы было понимание, проектирование происходит в 2 стадии:
- на этапе получения разрешения на строительства – стадия «П» как намерение строительства здания с такими проектами, где прорабатывается общая концепция, архитектура и согласовывается со службами города или поселка;
- на стадии строительства – стадия «РП» как рабочий проект, где в деталях проработаны все аспекты и узлы будущего здания.
Фактически, после получения разрешения начинается основная часть проектирования.
Рабочий проект нужен строителям и вот он то и стоит примерно в 3-5 раз дороже стадии «П». Опять же, для гаража или частного дома смысла заказывать все-все разделы и детально узлы нет смысла. Например, зачем нужна частному застройщику смета, если он будет выполнять работы сам (или большую часть), материалы покупать тоже сам и строительство растянется как минимум на пару лет. Точно так же детальные узлы стен, фундаментов, кровли стандартные и одинаковы. Заказать расчет арматуры в стены или фундамент нужно, но детально с узлами нет необходимости его разрисовывать, ведь все узлы стандартны и можно почерпнуть их из любого учебника архитектуры.
Проект для получения разрешения на строительство объекта
Рассмотрим подробнее каждую часть этого списка отдельно.
Пояснительная записка делается в любом случае. Там описано что стоится, где, расчетные нагрузки, технико-экономические показатели и так далее. Расписывать все это на 100 листов не нужно, вполне подойдет краткое описание.
Только учтите, что в ней должно быть четко прописано название объекта, этажность и внутренние площади здания. Особенно уделите внимание на площади, которые должны быть посчитаны четко по сумму размеров комнат согласно СНиП, а не по наружным обводам здания — потом при получении технического паспорта здания будут посчитаны площади и если большое будет расхождение от площади в разрешении на строительстве, то будут проблемы.
Схема планировочной организации земельного участка выполняется на основание градплана и является как бы упрощённым вариантом стройгенплана. Только здесь нанесены зоны застройки, охранные зоны коммуникаций подъездные пути варианты установки крана. Обычно это 1 лист.
Схемы архитектурных решений – это архитектурная часть проекта. В неё входят планы здания и фасады. Может быть еще визуализация в трехмерке, но это не обязательно.
Схема технологических подключений и наружных сетей делается по топосъемке и просто показывается, что заложено в земле и куда будет подключаться в дом или гараж коммуникации. Тоже 1 лист.
Проект организации строительства объекта капитального строительства – это более развернутая схема планировочного организации земельного участка, где указываются подъездные пути, установка крана, склады с материалами и так далее. 1 лист вполне достаточно.
Как видите, список достаточно ограничен. И стоит он не дорого по сравнению со всеми разделами строительства.
Разрешение на строительство
Итак, вы собрали все документы и идете в многофункциональный цент и сдаете документы. Не в архитектуру, а именно МФЦ – тогда ваше заявление включается в электронный документооборот и жестко отслеживаются сроки.
Как правило, срок получения разрешения на строительство составляет около 21 дня или 3 недели. Тут все зависит от загрузки архитектуры и администрации.
А вот уже с разрешением на строительство вы можете приступать непосредственно к строительству.
