Буквально сегодня наткнулся на одном сайте душещипательную историю о том, как у бедного застройщика в Сысерти в Свердловском районе третируют и обижают: рейдерски отжимают бизнес, подводят под статью «Мошеничество». И беспределит и Следственный комитет, и Прокуратура с администрацией. А причина в том, что застройщик, некто Васильев, строит и продает квартиры по 30 тысяч рублей за квадратный метр, а не по 40, как остальные. И ломает им весь бизнес своим существованием.
Лично я сейчас работаю именно у заказчика-застройщика. И могу сказать: вся статья очень похоже на туфту!
У нас, в Краснодарском крае, в курортных городах очень было развито 3-4 года назад продажа квартир по цене в 2-3 раза дешевле. Но такие дома сдавались по суду с нарушениями. А сейчас лавочку эту прикрыли. И история, на которую я сегодня наткнулся, как раз очень сильно воняет именно такими же нарушениями.
- 1. Уставные документы застройщика
- 2. Земельный участок под строительство
- 3. Какой договор заключается
- 4. Документы Генподрядчика
- 5. Разрешение на строительство
- 6. Проект
- Заключение
И я решил поделиться советами, как правильно покупать квартиру у компании-застройщика и разговаривать с риелторами. Учтите, что после прочтения статьи, если вы будете строго следовать моим советам, для риелторов вы станете очень неудобным покупателем! Но ведь это их проблемы, не так ли.
Если на каком-то этапе есть хоть тень сомнения – уходите немедленно! В лучшем случае не совсем прозрачные фирмы затянут сроки сдачи, а в худшем – просто исчезнут после судов. Увы, это встречается сплошь и рядом. Деньги, положенные в банк под проценты, принесут вам за затягивание сроков больше дивидендов, чем тупое ожидание сдачи и продажи потом квартиры со своей накруткой.
1. Уставные документы застройщика
Первое, с чего нужно начать – это проверка документов застройщика. Застройщик должен быть юридическим лицом, иметь ИНН, свидетельство о государственной регистрации. Очень желательно, чтобы застройщик имел несколько уже реализованных проектов. Другими словами, он должен был построить и сдать объекты в эксплуатацию. Вам должны показать копии, которые в обязательном порядке должны быть у риелтора.
Не ленитесь, обязательно прочтите их!
2. Земельный участок под строительство
Основные грабли для кривых путей застройщика – это несоответствие категории земельного участка или вида разрешенного использования. Обязательно посмотрите либо договор купли-продажи участка или договор аренды. К договору обязательно должен быть подшита либо кадастровая выписка (предпочтительнее), либо кадастровый паспорт.
На первом листе и того, и другого документа, должна быть указана категория земель и вид разрешенного использования. Вот скан такого кадастрового паспорта. Как видите, пункт 1 – «земли населенных пунктов» — правильный. А вот пункт 2 – «для индивидуальной застройки» — позволяет строить только индивидуальный жилой дом. Можете разворачиваться и уходить!
Обязательно должно быть «для многоквартирного жилого дома» или что-то похожее.
3. Какой договор заключается
Застройщик в долевом строительстве работает строго по 214-ФЗ. Это федеральный закон, который описывает как должны взаимодействовать застройщик – подрядчик – покупатель (дольщик).
И в нем прописанно, что каждый квартал застройщик подает проектную декларацию в Департамент по строительству, сдает бухгалтерскую отчетность (сколько денег собрали и сколько потратили) и отчитывается сколько процентов сделано и что конкретно.
Кроме того, в законе прописано, что договор долевого участия строительства регистрируется в Регистрационной палате и в обязательном порядке страхуется от задержек строительства, банкротства и так далее. Таким образом вы полностью защищены со всех сторон.
А вот если вам предлагают другие схемы – то это опять кривые схемы ухода от контроля государства. И значит тут не все чисто. Вступать в такие отношения или нет – решать вам. Я бы уходил сразу!
4. Документы Генподрядчика
Строит не застройщик, а генподрядчик. Поэтому обязательно посмотрите документы Генподрядчика: договор подряда, а к нему в приложении график работ, смета, уставные документы как у застройщика и обязательно свидетельство вступления в саморегулирующуюся организацию (СРО).
В 2009 году как раз были приняты законы, отменяющие лицензии в строительстве, а ввели обязательное участие в таких СРО. И строители обязаны отчислять в страховой фонд денежки на случай своих косяков. Так что и с этой стороны вы будете защищены если все сделано как надо. Обязательно почитайте виды работ, на которые открыты СРО.
5. Разрешение на строительство
Перед началом строительства в обязательном порядке Администрация города или района выдает разрешение на строительство, где указаны и кто застройщик, и земельный участок, и проект, и экспертиза проекта, и сроки. Поэтому обязательно проверьте все эти цифры, чтобы не было неприятных сюрпризов.
Кривыми схемами все-таки можно получить разрешение на строительство. Поэтому не лишне проверить наличие всех технических условий на подключения дома к городским коммуникациям. Учтите, что по 214-ФЗ без подключения к коммуникациям дом сдать в эксплуатацию невозможно!
6. Проект
Обязательно гляньте проект. Пусть вы ничего не смыслите в строительстве, пусть полный проект у риелторов нет, но архитектурная часть должна у них быть.
Красочные буклеты и выкопировки с планов этажей проект не заменят! Требуйте именно проект.
В проекте обязательно гляньте в пояснительной записке сзади технико-экономических показатели, лучше даже будет если вы их сфотографируете телефоном, проверьте СРО проектировщиков. И сфотографируйте все фасады и планы этажей (обычно первый, второй и типовой). Заодно сфотографируйте экспликацию полов и ведомость отделки помещений.
Недобросовестные застройщики проходят экспертизу по одним чертежам, потом строят как бог на душу положат, удешевляя все и вся. А потом вносят изменения в проект и снова проходят экспертизу, типа это корректировка. Да еще и подменяя листы, которые отказались подписывать проектная организация.
Вот так из проектов исчезают лифты в домах малой этажности (до 6-7 этажей), меняются планировки за счет коридоров и холлов мест общего пользования, убираются вентиляция.
А экономят часто на пироге пола – не ставят теплоизоляцию под стяжки, удешевляют отделку, заменяют плитку и так далее.
Заключение
Вот после этих простых 6 пунктов проверки документов можно начинать разговаривать уже о покупке: выбирать планировку, этаж, вид из окна. Ну и так далее.
И вот тут уже можно торговаться и выяснять детали. Которые, если подойти к ним без головы, могут еще съесть кучу денег и нервов. Но об этом я расскажу в другой раз.
