БИЗНЕС В ГАРАЖЕ | ПАССИВНЫЙ ДОХОД | ДОХОДНЫЙ ГАРАЖ «ПРАКТИКУМ». Авторский курс Максима Королева создан специально для инвесторов, желающих создать источники пассивного дохода на «Капитальных Доходных Гаражах», получать от 25% до 60% годовых на сдаче своего объекта в долгосрочную аренду: ►►vk.com/ssgc_nn?w=product-167293505_2723019 Мастер-Классы БЕЗ ВОДЫ: ☑️6 АЛГОРИТМОВ ПОКУПКИ И СДАЧИ ГАРАЖА В ДОЛГОСРОЧНУЮ АРЕНДУ (11 марта 2019): youtu.be/IgvbECQURds ☑️СДАЧА ДОХОДНОГО ГАРАЖА В АРЕНДУ ( 10 января 2019): youtu.be/N32I3nklg2M РЕЗУЛЬТАТЫ ПОСЛЕДОВАТЕЛЕЙ SSGC: ☑️Кейс последователя из города Пермь – 44% ГОДОВЫХ: youtu.be/twVTUjkGQgQ ☑️Кейс последователя из города Екатеринбург – 25% ГОДОВЫХ: youtu.be/BFO0UKALes8 ☑️Кейс последователя из города Подольск, МО – 20% ГОДОВЫХ: youtu.be/Phb5LGfKH38 ☑️Кейс последователя из города Иваново – 25% ГОДОВЫХ: youtu.be/AnhJzeV38Tw ☑️Кейс последователя из города Северодвинск – 26% ГОДОВЫХ: youtu.be/z-3K9BfJW7k ДОСТУП ТОЛЬКО ПО ССЫЛКЕ: ☑️ПОЧЕМУ Я ВЫБИРАЮ КАПИТАЛЬНЫЕ ДОХОДНЫЕ ГАРАЖИ?
ПОКУПКА КАПИТАЛЬНОГО ГАРАЖА НА ПЕРЕПРОДАЖУ
СПЕЦИАЛЬНО СОЗДАННАЯ ПЕНСИЯ/СТАРОСТЬ: youtu.be/wslpucuwO9w ☑️ОБО МНЕ и «СИСТЕМА ЗАРАБОТКА НА СДАЧЕ ГАРАЖА В АРЕНДУ»: youtu.be/Jaxcxtfbqho ☑️»ПАССИВНЫЙ ДОХОД ДЛЯ НАЕМНЫХ СОТРУДНИКОВ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ»: youtu.be/E8NNeKk7pp8 _ Апрель-Лучший месяц в году для людей, которые планируют инвестировать в «Доходные гаражи». Видны все изъяны и косяки любого гаража, НАПРИМЕР⚠️: около гаража и на крыше ещё лежит снег; возле гаража «море разливанное»; свалка снега возле гаража(после зимы); плохой слив/стёк воды с крыши гаража и т.д. Жизнь ГСК так же на виду: косяки дорог; ямы и уборка мусора после зимы. _ Представляю видеоролик «Гараж как доходный объект?!» Инвестирование в гаражи с доходностью до 50% годовых. Порог входа небольшой, можно заработать как на перепродаже, так и на сдаче в аренду. С уважением Королев Максим. | ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ ДРУЗЬЯ | ¯¯/¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ ☻/ /▌ / Контакты для связи со мной: ✅Эл/почта (mail): youkomandorgmail.com ✅Моя страничка ВКонтакте: vk.com/maxim.korolev_nn ✅Мой Instagram : instagram.com/korolevmaxim1 ✅Мой Facebook :facebook.com/korolevmaxim1 ✅ Группа ВКонтакте: vk.com/ssgc_nn Сообщество инвесторов и предпринимателей, которые зарабатывают на сдаче в долгосрочную аренду своего Доходного Гаража #зарабатывать #заработать #зарабатыватьвгараже #какзаработатьвгараже #арендагаража #договорарендыгаража #гаражподаренду #снятьгаражваренду #авитоарендагаража #сдамгаражваренду #гаражвсобственность #правособственностинагараж #какоформитьгаражвсобственность #оформлениегаражавсобственность #Купитьгараж #купитьнедорогогараж #купитьметаллическийгараж #куплюпродажагаража #договоркуплюпродажигаража #купитьгаражврайоне #купитьгаражнаавито #куплюбугараж #недвижимость #гараж #гск #гаражныйкооператив #гаражпродажа #каккупитьгараж #сделка #членскаякнижка #продажагаража #ошибкиприпокупке #ошибкиприпокупкегаража #деньги #фиат #достижение #результат #признание #бизнесвложение #бизнесидеявгараже #бизнесвгараже #бизнес #идея #быстрозаработать #заработатьмного #большойпроцент #банк #инвестирование #сдамгараж #сдамгаражваренду #авитосдамгараж #сниматьгараж #гаражаренда #председателягск #гск1 #гск2 #гск3 #гскг #гаражоформление #образецгараж #распискаденьги #арендапомещение #снятгараж #бизнесвложение #бизнесвгараже #бизнесидеивгараже
Покупка Гаража в 2020 году ! Выгодно ли ? Как средство инвестиции
Кадры из видео
Тэги из видео
Комментарии пользователей:
Александр ПОЛЕВОЙ [Онлайн-Бизнес] RoyalQ
2019-02-21 17:05:52
Макс — отлично посоветовал! Взял на заметку!
Источник: plame.ru
Может ли покупка гаража считаться инвестицией?
Ежедневно москвичи приобретают более 500 автомобилей, которые надо где-то парковать или хранить. Между тем, удобные паркинги и подземные гаражи не всегда предусмотрены в необходимом количестве даже в новостройках. В то же время цена машиномест во всех их сегментах постоянно растет,и у некоторых граждан возник соблазн использовать покупку гаража в качестве инвестиции. В редакцию Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru часто поступает вопрос: «Может ли покупка гаража стать выгодным вложением капитала?» Идя навстречу пожеланиям читателей, ответ на этот вопрос решила выяснить наш корреспондент Надежда Семеновская.
Как рассказала корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru исполняющая обязанности руководителя ипотченого департамента ООО «РЕСКОР-недвижимость» Оксана Позднякова, на рынке «жилья для железного коня» слишком мало предложений гаражей и автостоянок, соответствующих современным стандартам. Нездоровая ситуация сложилась в России исторически.
В советское время такую роскошь, как личный автомобиль, могли позволить себе немногие. В результате при строительстве микрорайонов создание гаражей и парковочных мест для автомобилей было не предусмотрено проектом. По мере роста парка автомобилей местами автостоянок стали площадки перед домами. Чуть позже, в 70-е и 80-е годы, появились гаражные кооперативы, расположенные, как правило, вдоль промышленных зон, железнодорожных путей. Подобные железные боксы (не путать с «ракушками») востребованы до сих пор.
В начале девяностых годов появились частные охраняемые автостоянки, а также были предприняты попытки обеспечивать безопасность и сохранность своего автомобиля под окнами квартиры – так появились суррогатные гаражи-«ракушки». Также же стали строиться первые многоуровневые подземные и надземные гаражи, места в которых предлагались к продаже физическим лицам. Ранее, за самым редким исключением, гаражи такого уровня принадлежали только организациям и были немногочисленны.
Гаражи сегодня – баланс между спросом и предложением
Столичные власти постоянно работают над решением проблемы «бездомных» автомобилей. Не обошлось без ошибок – например, сегодня около двух га московских земель занято «ракушками». Такое использование дорогих площадей просто неэффективно, кроме того, часто ракушки, установленные незаконно, создают угрозу безопасности населения, мешая проезду к подъездам пожарных или скорой.
Московские власти в последние годы постепенно сокращают количество «ракушек». Планируется сохранить право на них лишь для некоторых льготных категорий граждан – например, инвалидов-«опорников».
Согласно принятым законодательным нормам, сейчас создатели проектов микрорайонов и жилых домов предусматривают наличие автостоянок и гаражей в своих проектах, в которых количество машиномест, как минимум, соответствует количеству квартир в доме. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 4.10.2005 года, обеспеченность машиноместами должна составлять не менее одного и не более двух на одну квартиру, в зависимости от принадлежности дома к категории комфортности.
Но строительство все равно не успевает за все растущим числом автомобилей. В 2007 году в Москве построили гаражей 134 тыс. машиномест. Такого количества явно недостаточно, ведь в среднем автопарк увеличивается на 9% в год, ежедневно на столичных дорогах появляются около 550 новых автомобилей. Всего же за последние три года количество автомобилей увеличивалось ежегодно на 150 000 — 200 000.
К 2010 году планируемый парк составит 4 млн. авто. Таким образом, можно предположить, что проблема недостатка машиномест, которую уже сегодня можно назвать одной из самых острых в городе, в дальнейшем будет только усугубляться.
Спрос большой – будет ли ажиотаж?
Логично предположить, что в такой ситуации гаражи и машиноместа будут продаваться, как горячие пирожки, и постоянно дорожать. В некоторых районах Москвы стоимость места для машины в подземном гараже превысила не только стоимость самого автомобиля, но и стоимость аналогичной по метражу жилой площади. Теперь место в гараже многоквартирного дома эконом-класса может стоить более 2,5 млн. рублей (более $100 000). В элитный жилых домах стоимость машиноместа в подземном гараже может достигать стоимости однокомнатной квартиры в Подмосковье (до $160 000).
Стоимость машиномест во всех сегментах рынка продолжает неуклонно расти:
— Паркинги в новостройках, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца, подорожали за прошедший год на 31%, сейчас средняя стоимость машиноместа составляет $127 000;
— В новостройке бизнес-класса, расположенной между ТТК и МКАД машиноместо можно приобрести в среднем за $65 000, что на 16% дороже, чем в прошлом году;
— В ближнем Подмосковье стоимость машиноместа поднялась до $29 000, то есть подорожала на 9%;
— В Подмосковье средней удаленности машиноместо оценивается в среднем в $21, 8%, что на 13,2% больше, чем в прошлом году.
Тем не менее, инвесторы не считают гаражный бизнес очень выгодным: прибыль при строительстве гаража обычно не превышает 20%, в то время как прибыль при строительстве жилья может составить 100 – 200% и более. Кроме этого, гаражи – товар, за который готов заплатить далеко не каждый покупатель.
Следует учесть, что нынешние градостроительные нормы предъявляют весьма суровые требования к гаражам. Особенно это касается Центрального округа столицы. Необходимо, чтобы паркинг возводился подальше от жилья и инженерных коммуникаций. В результате часто случается, что паркинг или гараж находятся довольно далеко от дома.
Важнейший фактор, который отличает машиноместо от квартиры – заменяемость машиноместа. Если альтернативы жилью нет, и каждый человек нуждается в крыше над головой, но гараж вполне можно заменить. Например, до сих пор еще можно приобрести и установить «ракушку» за $5000 – и оставлять любимое авто под окнами. С защитой от мелких хулиганов или непогоды металлический тент вполне справится.
Можно также застраховать машину и оставлять ее прямо на улице. Если учесть, что стоимость полного страхования составляет около 10% стоимости автомашины, а цена гаража превышает стоимость авто – такой выход предпочитают очень многие.
Машиноместа, в отличие от других объектов рынка недвижимости, имеют более выраженный предел цены. Скорее всего, в ближайшем будущем можно ожидать стабилизацию цен на паркинги. Но даже при нынешних ценах на недвижимость, паркинги попадают в категорию роскоши, а не вынужденной необходимости.
Доступность паркинга — в кредите?
Инструментом, стимулирующим приобретения машиноместа, может стать специальная программа гаражного кредитования. Ведь высокие цены отпугивают покупателей, и уже сегодня переизбытка предложений на рынке гаражей и паркингов не наступает лишь потому, что дефицит все еще велик.
Но сегодня такой кредитный инструмент не разработан, поэтому клиентам приходится пользоваться либо потребительским кредитом, либо ломбардным ипотечным. Банки не возражают, чтобы деньги, занятые под залог уже существующего жилья, были потрачены на паркинг или гараж.
Средние ставки по потребительским кредитам составляют 18% – 20% в год, «ломбрадные» ставки чуть ниже – 13,5% — 14%. Классическая ипотека была бы хороша именно низкой ставкой – 10 – 11% в год. При такой ставке – если взять кредит на 10 лет под гараж стоимостью $20 000 – ежемесячный платеж составит около 7000 руб.
Согласно действующему законодательству, ипотека подразумевает залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрировано в соответствующих органах государственной регистрации. И если в Федеральном законе «Об ипотеке» гараж упоминается в качестве возможного предмета ипотеки, то ссылка на машиноместо отсутствует. Таким образом, взять машиноместо в кредит сегодня невозможно.
Впрочем, уже готовятся поправки в Закон «Об ипотеке», и аналитики считают, что ипотечные продукты для приобретения машиномест будут очень востребованы. Если ежемесячные выплаты по кредиту не будут превышать плату за аренду, граждане охотно будут покупать гаражи, а не платить за аренду «чужому дяде».
Таким образом, в настоящее время стоит задумываться о покупке гаража лишь для личного пользования. В качестве капиталовложения машиноместо просто невыгодно – ту же сумму проще и эффективнее поместить на депозит. В дальнейшем же, надеемся, специальные ипотечные программы сделают покупку гаража обычной опцией, предлагаемой при покупке автомобиля.
Источник: www.bpn.ru
Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
На сегодняшний день вложение денег в недвижимость остается одним из надежных способов приумножения капитала или сохранения имеющихся средств. Однако нужно инвестировать с умом: просто купить квартиру и думать, что это курочка, несущая золотые яйца, неразумно. Какой объект выбрать и через какой промежуток времени ждать прибыли, Domofond.ru узнал у экспертов отрасли.
Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.
Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.
В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход. «Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты. Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Новостройки
При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам. То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года. Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.ru Евгений Гудков.
Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации. «Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их. В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%. При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.
Что нужно учитывать?
Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.
Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.
Есть ли риски?
Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Вторичное жилье
Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт.
Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».
Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.
Торги по банкротству
Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.
Апартаменты
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI DevelopmentФедор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Важный момент
При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.
«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.
Что важно?
Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость. Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.
Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru