Как покупать гараж в гск правильно

Приобретение гаража, который находится в ГСК несколько отличается от обычных сделок. В этой статье мы расскажем, как выглядит образец и бланк договора купли-продажи в гаражном кооперативе. Что нужно для его покупки без документов? Каковы правила этой процедуры? Как происходит переоформление гаражного бокса, как он оформляется? Кроме того, как его продать правильно?

Все ответы найдете в статье.

Как при покупке гаража не остаться без гроша? Подводные камни при покупке гаража на реальном примере друга

Пол года назад ко мне обратился старый товарищ Аяз с необычной на(на первый взгляд) просьбой — провести юридическое сопровождение сделки купли-продажи гаража. Почему «необычной», потому как мой товарищ — заядлый рокер и мы еще 9 лет назад с ним пили вино с пакетов.Я то со временем от рокерского образа жизни отошел, а он так и остался «в образе». Однако, как выяснилось, у него было хобби: копаться в ретро-автомобилях в уютной гаражной обстановке и последние 3 года он арендовал гараж для этого, а тут надумал прикупить недвижимость.

Как НЕ КУПИТЬ гараж

Итак, как и любая сделка первым вопросом при покупке гаража встал ценник. Изначально собственник гаража (Далее — Серега) озвучил цену в 150 000 рублей. Со слов моего товарища-покупателя (Далее — Аяз) за эту цену в его собственность перейдет гараж целиком.

«Отлично, а как насчет земли под гаражом?» — был мой первый вопрос.

«Ну, я так понимаю, гараж вместе с землей продается», — ответил Аяз.

Я ему посоветовал все-таки уточнить эту деталь у продавца и попутно затребовал правоустанавливающие документы на недвижимость, как минимум мне нужна была выписка из ЕГРН, чтобы установить реального продавца. Потому как далее выяснилось, что собственником гаража выступала мама Сереги, а не он сам. Хотя это обычная практика, когда на этапе переговоров все вопросы решает не сам собственник, а его родственник. Это вполне допустимо, но на сделке при подписании договора должен присутствовать собственник лично. Я же на слово никогда не верю и попутно сам заказал выписку ЕГРН.

Пока я ждал документы от продавца, я прозондировал рынок недвижимости, установив для себя верхнюю и нижнюю ценовую планку на гаражи как в конкретном ГСК «Планета», так и в соседних (а их там было порядка 5-ти). Гаражи продавались с ценником от 100 до 160 тысяч рублей, учитывая состояние и наличие смотровой ямы. В покупаемом же гараже, яма была — но не залитая бетоном, просто земля.

Кроме того, Аяз своими силами, за годы пока арендовал гараж, залил пол бетоном. Учитывая в совокупности эти факторы, я порекомендовал «спустить» Серегу со 150 тысяч, то 120 тысяч рублей. Забегая вперед — это нам удалось, но уж чересчур легко. Поэтому я решил все-таки копнуть глубже и дождаться документов.

Но что самое главное, при требовании документов Серега предоставлять их не спешил, его коробил вопрос: «А зачем твоему юристу документы, там все нормально!» — вопил по телефону Серега при разговоре с Аязом, который о каждом шаге в переговорах ставил в известность меня.

— «Аяз, я — юрист измученный. Иные условия душа не принимает. Либо ты у Сереги выдергиваешь все документы либо сделки не будет!» — я в своей позиции был как всегда непреклонен, даже в беседе со своим товарищем.

С тяжелым скрипом, документы на гараж я всё-таки получил, также технический план гаража, который датировался мартом месяцем 2021 года, что было любопытно, так как на сделку мы планировали выйти до майских праздников. Кто не понял, «свежесть» технической документации говорит о том, что собственник намеренно и осознанно подготавливал документы к ближайшей сделке. Параноить я не стал, но о рисках предупредил товарища. Параноить я стал чуть позже, когда не досчитался нескольких фотографий страниц из технического плана на гараж.

При покупке любой недвижимости, пристальное внимание обращайте на техническую документацию, чтобы избежатьподобных рисков.

И всё-же я настоял на том, чтобы мне прислали абсолютно все фотографии технического плана на гараж. И не зря, как оказалось.

Дело в том, что на 9-й странице плана было заключение кадастрового инженера, которое гласило, что «согласно выписки из ЕГРН расположение данного гаража граничит с земельным участком, принадлежащем соседу Валерию Николаевичу», — который ранее уточнил граница земельного участка под своим гаражом.

Предвижу, что читателем на первый взгляд сложно будет сразу понять, что это заключение значит, как не понимал, например, Аяз. Чтобы донести до него важную мысль (и до читателя), я набросал от руки простую схему расположения гаража с учетом сведений из публичной кадастровой карты.

Кстати, ссылку на бесплатный официальный сайт Росреестра, где вы можете проверить свою либо чужую недвижимость прикрепляю. Достаточно ввести в графу кадастровый номер объекта, либо точный адрес объекта.

Самое интересное, началось уже после того, как данную схему получил Серега, у которого «все с документами нормально».

Продавец, как вы уже поняли заранее знал, об этой проблеме, как и о том, что фактически земля под гаражом принадлежит не ему, а гаражно-строительному кооперативу «Планета». Чтобы не вдаваться в подробности, что на этот счет говорил Серега (так как его словам уже ни Аяз, ни я не верили), я связался с председателем ГСК. Он пояснил, что земля и правда продавцу не принадлежит, как и самому ГСК. Дело в том что администрация Советского района в далеком 1999 году передала для безвозмездного бессрочного пользования гаражный комплекс кооперативу. И все вопросы по землепользованию и оформлению гаража по гаражной амнистии следует решать с администрацией.

Да, после того, как Аяз ткнул носом продавца гаража в мои доводы, касаемо юридической чистоты сделки, он заявлял, что в сентябре 2021 года мы сможем оформить гараж по гаражной амнистии и то, что он с землей будет дороже и т.д. На самом деле, это было уже неважно. Да мы смогли бы его оформить, да гаражная амнистия существует, но как можно врать человеку, который у тебя арендует 3 года гараж, ремонтируя его к тому же за свой счет — лично для меня загадка. Как итог, от выхода на сделку мы отказались, Аяз переехал в другой гараж, теперь арендует у друга Да и в целом от затеи покупки недвижимости отказался, проще говоря «перегорел» с покупкой.

1. Не верьте на слово продавцу, проверяйте все документы самостоятельно, сверяйтесь с публичными источниками, такими как кадастровая карта, сайт Росреестра;

2. Гараж — не квартира, земля под гаражом может не принадлежать собственнику гаража. Требуйте 2 документа: на гараж и на землю.

3. Перед покупкой поговорите сначала с председателем ГСК, более чем вероятно он знает, кто, где и за сколько продает гараж в его кооперативе.

Источник

Подводные камни при покупке гаража на реальном примере друга. Пол года назад ко мне обратился старый товарищ Аяз с необычной на(на первый взгляд) просьбой — провести юридическое сопровождение сделки купли- продажи гаража. Итак, как и любая сделка первым вопросом при покупке гаража встал ценник. Изначально собственник гаража (Далее — Серега) озвучил цену в 150 000 рублей.

Со слов моего товарища-покупателя (Далее — Аяз) за эту цену в его собственность перейдет гараж целиком. Он вообще в апреле говорил: купите гараж, дождитесь сентября ( гаражной амнистии) и легко все сделаете сами. Мы сказали, либо делай скидку (тысяч 30) и мы возьмем как есть.

Как правильно оформить договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе (ГСК) и образец документа

Приобретение гаража, который находится в ГСК, несколько отличается от обычных сделок купли-продажи.

Владелец такого объекта недвижимости часто не имеет практически никаких документов на строение.

Поэтому перед регистрацией купли-продажи ему необходимо получить все требуемые бумаги, чтобы данная операция была легальной.

В этой статье мы расскажем, как правильно осуществить сделку, чтобы покупка гаража не представлялась чем-то сложным.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно !

Особенности купли-продажи

Приобретая гаражный бокс, являющийся частью ГСК, покупатель обычно оказывается новым членом гаражного кооператива.

Связано это с тем, что достаточно сложным бывает не столько оформление, относящееся к гаражу, сколько получение бумаг на землю, на которой недвижимость располагается.

Гораздо проще вариант, когда между участниками сделки заключается соглашение о том, что сегодняшний владелец выходит из кооператива, а новый собственник вступает в члены ГСК.

При этом они должны известить об этом председателя кооператива и написать заявления.

Продавец составляет заявление о выходе из ГСК, а покупатель – о вступлении. Они договариваются между собой о стоимости продаваемого объекта.

Данный способ достаточно быстрый и гораздо дешевле обходится для покупателя. Но документов новый владелец также на гараж не будет иметь.

Обычно документация в ГСК на отдельный бокс не оформляется. Сделать это может собственник только после внесения всего паевого взноса. Поэтому перед продажей он должен прежде всего оформить всю документацию на отдельный бокс.

Преимущества и недостатки для сделки, если гараж в ГСК

Преимуществом для приобретения гаражного бокса в кооперативе является его цена, которая всегда будет ниже стоимости индивидуального гаража.

Это происходит из-за того, что индивидуальный гараж оформлен сразу с земельным участком.

К недостаткам регистрации сделки для гаража в ГСК является то, что новому собственнику придется стать членом кооператива и оплачивать ежемесячные взносы за аренду земельного участка.

Где уже располагается нежилое строение.

Если ГСК числится в долевом владении, то для подписания сделки потребуется согласие всех совладельцев согласно статье 244 ГК.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Правила действия

Продавец

Продавцу перед тем, как продать бокс, следует оформить или переоформить (в определенных случаях) всю документацию на гараж. Произвести это можно только при полностью выплаченном пае.

Прежде всего собственник бокса должен оформить технические документы. Для этого он прибегает к услугам БТИ и вызывает кадастрового инженера, который производит замеры и описание отдельного объекта ГСК.

Сотрудник БТИ оформляет технический план, справку об инвентаризационной стоимости, справку о состоянии помещения. После получения этих бумаг владелец оформляет на бокс технический паспорт. Госпошлина за его оформление составляет 800 рублей.

На основании технического паспорта собственник гаражного бокса осуществляет оформление кадастрового паспорта, оплатив пошлину в размере 200 рублей. При наличии данных документов владелец гаража может его приватизировать.

Только в этом случае он станет полноправным собственником, который сможет распоряжаться своим имуществом согласно статье 209 ГК.

Продавец для оформления сделки должен предоставить следующий пакет документов на гаражный бокс:

• документ, подтверждающий личность продавца;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• сертификат о праве собственности;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи;
• бумаги на земельный участок: договор аренды или сертификат о праве собственности.

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Покупатель

Перед приобретением гаражного бокса покупателю следует проверить правоустанавливающие документы. Для этого следует обратиться в Росреестр и, оплатив госпошлину, уточнить, кто является действительным владельцем имущества. Там же можно узнать кадастровую стоимость, которая подскажет реальную цену объекта нежилой недвижимости.

Не менее важным является выяснение вопроса о земельном участке. Обычно земля под ГСК предоставляется в аренду.

Стоит выяснить, на какой период выделена земля. Если срок аренды скоро заканчивается, то лучше такое строение не приобретать. Велика вероятность, что ГСК может быть снесен.

От покупателя требуется предоставить:

• паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Как быть, если нет документов

Если владелец гаражного бокса без документов на него, то ему необходимо их оформить в ЕГРН.

Если он является первым собственником данного ГСК, который занимается оформлением приватизации строения, то следует потребовать от председателя кооператива следующие бумаги:

1. Устав ГСК;
2. разрешение на строительство;
3. договор, свидетельствующий о праве на аренду земли;
4. акт приема в эксплуатацию гаражей;
5. протокол собрания о выборе председателя;
6. справка о погашении пая;
7. разрешение председателя на приватизацию объекта или при условии долевой собственности – разрешение всех дольщиков.

Вся эта документация нужна при получении технических и кадастровых бумаг на объект недвижимости. Только после этого владелец сможет приватизировать свой отдельный бокс, и впоследствии заключать с ним сделки по отчуждению.

Как правильно оформить договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе (ГСК)? Образец документа

Наиболее важным моментом в сделке купли-продажи является подписание договора.

Договор оформляется самостоятельно его участниками.

Можно для его заключения привлечь знающего специалиста.

В документ следует обязательно включить следующие разделы:

• стороны, осуществляемой операции;
• предмет договора: описание гаража, его адрес расположения, некоторые технические параметры;
• цена сделки: размер оплаты, сроки и условия выплат.

Также в документе указываются права и обязанности сторон, форс-мажорные обстоятельства. Договор должен быть обязательно подписан двумя участниками сделки.

Нотариального заверения данной процедуры проводить необязательно согласно статье 159 ГК, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Статья 159. Устные сделки

1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.
3. Cделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Только после регистрации договора в Росреестре сделка будет считаться оформленной. Следует предоставить следующие документы:

• 3 копии договора купли-продажи;
• свидетельство о праве владения;
• паспорта участников.

Госпошлину обычно оплачивает покупатель недвижимости, которая согласно статье 333.33 НК составляет 2000 рублей.

После оформления в Росреестре каждый участник получит по своему экземпляру, на котором будет стоять отметка о регистрации данной операции.

Покупатель в данной процедуре является более уязвимой стороной.

Поэтому лучше если в договоре будет оговорена поэтапная выплата денег продавцу.

Важно: После заключения сделки при условии, что продавец владел боксом более трех лет, налоговых отчислений делать не нужно. При нахождении гаража менее трех лет в собственности продавцу необходимо заплатить налог, который составит 13% цены договора.

Скачать образец договора купли-продажи гаража в гаражном кооперативе можно здесь.

Оформление собственности после сделки

После регистрации сделки следует оформить гаражный бокс в собственность покупателя. Для этого ему потребуются определенные бумаги:

1. документ о купле-продаже;
2. кадастровый паспорт;
3. паспорт нового владельца;
4. заявление на приватизацию объекта;
5. квитанция о госпошлине.

Регистрацию можно оформить, обратившись в ЕГРН или МФЦ.

Получить документ на право владения возможно и при электронной подаче бумаг на официальном сайте Росреестра.

Госпошлина на получение свидетельства о праве владения составит 2000 рублей для граждан.

Регистрация производится согласно статье 16 ФЗ № 218 при обращении в ЕГРН за 7 дней, в МФЦ – на 2 дня больше.

При заключении договора купли-продажи гаражного бокса в ГСК следует ознакомиться с некоторыми особенностями данной процедуры.

Покупатель должен убедиться в том, что у владельца имеются нужные документы, также должен ознакомиться с бумагами на землю, на которой построены гаражи.

В худшем случае предстоит процедура их переоформления или оформления заново, если что-нибудь не так. Новому собственнику, скорее всего, придется вступать в ГСК и оплачивать членские взносы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник

Как правильно оформить договор купли- продажи гаража в гаражном кооперативе ( ГСК ) и образец документа. Приобретение гаража, который находится в ГСК, несколько отличается от обычных сделок купли- продажи. Владелец такого объекта недвижимости часто не имеет практически никаких документов на строение.

Поэтому перед регистрацией купли- продажи ему необходимо получить все требуемые бумаги, чтобы данная операция была легальной. В этой статье мы расскажем, как правильно осуществить сделку, чтобы покупка гаража не представлялась чем-то сложным. Скрыть содержание. Особенности купли- продажи. Преимущества и недостатки для сделки, если гараж в ГСК. Правила действия. Продавец Покупатель.

Как быстро продать и выгодно купить кооперативный гараж

Сделки с гаражами, расположенными в ГСК, требуют особой внимательности и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Чтобы правильно продать гараж в кооперативе, придется собрать множество документов и затратить достаточно времени, сил и средств.

Документальное оформление купли-продажи недвижимости возможно лишь при условии зарегистрированного в установленном порядке праве собственности. Кооперативная автостоянка считается собственностью члена ГСК сразу после того, как все паевые взносы в полном объеме уплачены.

Регистрация права собственности на кооперативный гараж

Автовладельцы, имеющие машиноместа в кооперативе, пользуются ими по членской книжке, откладывая официальную регистрацию «на потом». Такое время наступает, когда возникает необходимость продать гараж в кооперативе.

Упрощенная схема продажи гаража в ГСК без оформления

Самый простой способ продажи кооперативного гаража – его отчуждение без регистрации перехода права собственности. В таких случаях обе стороны должны обратиться к председателю кооператива. Бывший владелец гаража должен получить у председателя справку о полном погашении пая и написать заявление о выходе из ГСК.

В свою очередь, покупатель письменно извещает председателя и членов ГСК о своем намерении вступить в кооператив. На основании решения общего собрания председатель выдает новому владельцу гаража членскую книжку, и он становится владельцем кооперативного гаража.

Преимущество такого неофициального и неправильного вида купли-продажи гаража – в быстроте и простоте оформления. Дополнительным бонусом для покупателя может стать и более низкая, по сравнению с рыночной, цена на гараж.

Минусы, которые имеет подобная покупка, значительно перевешивают сомнительную прибыль:

• покупатель не имеет законного права собственности на имущество и не вправе распоряжаться им;
• если земля под кооперативными гаражами будет изъята на государственные нужды, доказать свое право на достойную компенсацию без права собственности не удастся.

Что потребуется для регистрации права собственности

Регистрационные действия в отношении кооперативного гаража проводится территориальным подразделением Росреестра. Для правильного оформления вместе с соответствующим заявлением владелец должен представить:

• гражданский паспорт или удостоверение личности;
• справка о действительном членстве в ГСК и полной выплате паевых взносов;
• квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;, полученный в БТИ по результатам обмера.

Если продавец машиноместа будет первым из членов кооператива, инициирующих оформление права собственности, то к перечисленному пакету справок следует добавить документы на ГСК:

• свидетельство о государственной регистрации ГСК, как юридического лица, и свидетельство ИФНС о постановке на учет;
• устав кооператива;
• протокол общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
• правоустанавливающие документы на земельный участок под кооперативными комплексами (договор долгосрочной аренды, постановление органа городской власти о выделении земли под строительство гаражей).

Сложности при оформлении кооперативного гаража в собственность

Чтобы получить кадастровый паспорт на гараж, его владельцу потребуется обратиться в Кадастровую палату, имея на руках технический паспорт сооружения. Если кооперативные авто-места построены в виде линейного сооружения, разделенного на отдельные боксы, поставить на кадастровый учет можно только весь комплекс.

Особенной проблемой для членов кооператива можно назвать оформление земельного участка под стояночным комплексом. Для приватизации земли потребуется провести межевание, которое возможно только при полном согласии всех членов кооператива.

Помимо этого, в силу несерьезного отношения к требованиям законодательства, возможны случаи несвоевременного продления договора аренды земельного участка председателем кооператива. В случае истечения срока аренды или при распаде ГСК все постройки, возведенные на муниципальной земле, будут снесены.

Сделка купли-продажи кооперативного гаража

Чтобы покупка автостоянки в ГСК была составлена правильно и не подлежала дальнейшему оспариванию в суде, обе стороны должны предпринять ряд действий.

Что требуется от продавца

Продавец гаража в ГСК должен иметь следующие документы:

• свидетельство из Росреестра о праве собственности на гараж;
• согласие супруга/супруги на отчуждение имущества (нотариально удостоверенное);
• справка о кадастровой (инвентаризационной) стоимости гаража;
• подготовленный договор купли-продажи.

Что надлежит знать покупателю

Во избежание потенциального риска по признанию покупки недействительной и финансовых потерь, покупателю имеет смысл заранее проверить все правоустанавливающие документы на продаваемый гараж. Запрос на получение выписки из ЕГРП доступен каждому заинтересованному лицу. Для этого достаточно уплатить небольшую пошлину и подать заявление в Росреестр.

В выписке будет указан истинный собственник объекта, который имеет право на проведение сделок по отчуждению недвижимости. Кроме того, здесь можно получить информацию о любых имеющихся обременениях (арест, залог, аренда).

Правильным шагом будет проверка договора аренды земли под гаражным комплексом и учредительных документов ГСК.

Договор купли-продажи

Законодательство позволяет заключать договор по покупке-продаже гаража без нотариального удостоверения, в простой письменной форме. Одновременно с составлением договора, должен быть оформлен акт приема-передачи объекта недвижимости.

Заключенный договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре переход права собственности к новому владельцу машиноместа.

Кто платит налоги

При покупке-продаже кооперативного гаража налоги должен заплатить только продавец. Покупка места в ГСК никакими налогами не облагается. Размер налога зависит от двух обстоятельств:

• цена продаваемого объекта недвижимости;
• период нахождения в собственности.

Если хозяин гаража владел им более трех лет, то никаких налогов при продаже ему платить не придется.

В случае владения машиноместом сроком, меньшим, чем три года, собственник должен уплатить в бюджет государства налог на доходы в размере 13% от стоимости.

Однако Налоговый кодекс предусматривает льготы для продавца – он может применить необлагаемый вычет в сумме 250 тысяч рублей.

После оформления всех документов по купле-продаже кооперативного гаража новый собственник становится полноправным членом ГСК.

Источник

Чтобы купить гараж, нужно заключить договор купли- продажи и зарегистрировать помещение через МФЦ. Как правильно оформить документы, на что обратить внимание РИА Новости, 08.08.2022. 2021-11-12T19:49. Как правильно оформить документы, на что обратить внимание перед покупкой, какие сложности могут возникнуть — в материале РИА Новости.

Как купить гаражРано или поздно любой автолюбитель понимает, что собственный гараж значительно лучше арендованного. Для гаражей, расположенных в ГСК, размер налога исчисляется бухгалтерией кооператива, исходя из общей квитанции. Процедура оформления купли- продажи.