Гараж это что нежилое помещение или сооружение

Содержание

Чем Отличается Словосочетание Помещение Гаража От «Здание»

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток,

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

  • Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, говорится в подп. 6 п. 2 ст. 2 вышеуказанного Регламента.
  • Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, для выполнения различных производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов, говорится в подп. 23 п. 2 ст. 2 Регламента.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

  • Строение – это любая постройка, выполненная методом строительства, неразрывно связанная с земной поверхностью.
  • Помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, согласно подп. 14 п. 2 ст. 2 Регламента.

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

По форме собственности По отраслевой принадлежности По степени готовности к эксплуатации По целевому назначению
Частные Промышленные Введенные в эксплуатацию Жилые
Государственные Строительные Незавершенное строительство Коммерческие
Коллективные Культурно-бытовые Требующие реконструкции Муниципальные
Общественных организаций Жилищно-коммунальные Не введенные в эксплуатацию Специальные

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Признаки жилых помещений Признаки нежилых помещений
Пригодно для постоянного проживания, соответствует всем санитарным и техническим нормам. Непригодно для постоянного проживания, не соответствует санитарным и техническим нормам для проживания.
Обладает необходимыми для проживания коммуникациями. Коммуникации проведены частично или отсутствуют.
Используется только для проживания граждан. Может быть использовано в коммерческих целях.
Наличие зарегистрированных граждан. Отсутствуют зарегистрированные граждане.
Входит в жилой фонд. Входит в нежилой фонд.

Общие признаки для обоих типов помещений:

  • Являются недвижимым имуществом.
  • Неразрывная связь с земельным участком, на котором расположены.
  • Изолированность.
  • Долговечность.
  • Уникальность.
  • Разновидность.
  • Материальность.
  • Стоимостная форма.
  • Невозможность перемещения в пространстве.

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?

На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».

Перед тем, как начать работу предприятия владелец обязан осуществить процедуру перевода жилого помещения в нежилые.

Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:

  • если у него есть отдельный обрадованный вход;
  • оно не является частью жилого помещения;
  • в нем никто не проживает;
  • на нем не обременения.

Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).

Таблица № 3:

Жилая недвижимость Нежилая недвижимость
Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют.
Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). Коммуникации частично или полностью отсутствуют.
Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). Разрешено использование в коммерческих целях.
Возможность регистрации граждан. Регистрация граждан запрещена.

Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.

Пдд как парковаться в гараж

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: pravosudie.guru

Понятие и специфика нежилых помещений

Решетов, Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений / Ф. Ф. Решетов. — Текст: непосредственный // Актуальные вопросы юридических наук: материалы I Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск: Два комсомольца, 2012. — С. 50-55. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/43/2592/ (дата обращения: 19.10.2022).

С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота.

Большая масса вещей относится к первой группе; в этом собственно и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношение в основном по поводу оборотоспособных объектов. Нежилые помещения являются оборотоспособными объектами недвижимого имущества. Каждый из объектов недвижимого имущества характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, нежилые помещения как объект недвижимого имущества характеризуются: разнообразным назначением (промышленные, общественные, хозяйственные), особой формой функционирования, длительностью хозяйственного оборота и т.д.

Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть прежде всего само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.

Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).

Вместе с тем, весьма интересной остается точка зрения на проблему определения помещения как самостоятельной единицы, а не части здания (сооружения). Например, существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случаи два объекта пространственно совпадают. С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение.

Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости [7].

Авторы концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, приводят свой аргумент в защиту данного довода [27, с.48-54]. По их мнению, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Однако здесь необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, существование помещения невозможно вне какого-либо здания и сооружения. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания.

Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству. По смыслу ст. 288 ГК РФ квартиры в многоквартирном доме, переведенные в соответствии с жилищным законодательством в нежилые помещения могут быть предметом сделок. Между тем, данные нежилые помещения физически являются частью здания.

Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход [8, с.49]. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.

Однако, в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки данное определение можно применить и к понятию здания.

Основными положениями системы нормативных документов в строительстве помещение определяется как пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и отграниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) [2].

Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций о нежилых помещениях не претендует на исключительность.

В законодательстве также не содержится понятия нежилого помещения, но вместе с тем в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства). ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения – это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Однако на практике предметом сделок являются именно части зданий и сооружений, соответствующие коммуникации [26, с.75].

Законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. Ранее ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматривались не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда. В п.2 ст.2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются: а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроено-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 [1] утверждены «Правила ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 – 3). То есть, под нежилыми помещениями данным нормативно правовым актом понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение) как жилые так и нежилые. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Сколько метров должен стоять гараж от многоквартирного дома

Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п.23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п.24 Постановления).

В соответствии с точкой зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [9]. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: «под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке» [3, с.8].

Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав [23, с.74].

Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав [10, с.56; 16, с.170-193; 19].

Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ.

Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно [13, с.376]. Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав [4; 24; 28] и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.

В науке гражданского права имеется и третья точка зрения. Помещение является самостоятельным объектом права наряду со зданием: нежилые помещения — это самостоятельное «узкое» понятие [5, с.50]. В данном случае акцент делается на тесной взаимосвязи нежилого помещения и здания, в котором нежилое помещение расположено.

Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, объект права, то является ли объектом само здание. Несмотря на различные точки зрения, каждая из вышеприведенных концепций показывает актуальность выделения нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. В связи с изложенным выработка понятия нежилое помещение будет полезна в научном и правоприменительном аспектах. Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение – это помещение, предназначенное для целей не связанных с проживанием граждан. Ключевое слово в данном определении – это помещение.

Как видно из данных определений юридическое понятие нежилого помещения базируется и фактически включает в себя техническую составляющую определения. Разумеется, не учитывать «строительную» специфику нежилого помещения нельзя. Поскольку только таким образом можно точно пространственно отграничить нежилое помещение от другого объекта. На наш взгляд, формулируя определение нежилого помещения необходимо учитывать его специфику как объекта недвижимого имущества и объекта гражданских прав.

Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты» [14, с.19].

По мнению Г.Ф. Шершеневича многие дома являются по своей природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараи), не будут отвечать той цели, для которой существует дом.

Однако, по мнению автора, возможна и обратная ситуация – обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Г.Ф. Шершеневич так же отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Следовательно, как полагает автор «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» [25].

Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения [15].

К.П. Победоносцев относил дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» [17].

В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.

Рассматривая проблемы нежилых помещений как объектов гражданских прав, В.А. Лапач считал «необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение)», и далее автор отмечает, что «в то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания» [12, с.8]. Автор под нежилыми помещениями понимал, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [18]. С.П.

Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику [6]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [11].

Можем сделать вывод, что перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его «технической» части – нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. Если следовать логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) обязан предварительно «расчленить» здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и «остающееся» недвижимое имущество, а затем соответствующим образом зарегистрировать права на них.

Нужен ли армопояс для гаража из газобетона с односкатной крышей

По нашему мнению необходимо выделить точку зрения В.В. Чубарова, которую мы считаем вполне обоснованной. Автор указывает, что здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации должно прекратиться, уступив двум новым недвижимостям: помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически — нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе.

Вместе с тем, согласно точке зрения Е.А. Суханова признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено.

При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [21, с.20-21]. Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали [22].

Е.А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях.

Однако, на наш взгляд, поскольку помещения (жилые или нежилые) как таковые фактически представляют собой внутреннею составляющую или внутреннею площадь любого здания и сооружения, важным является именно легальное установление конкретных границ помещения, находящихся в общей собственности (смежные стены в многоквартирном доме, пол, потолок), но само помещение, будучи внутренней частью, может являться объектом права исключительной собственности, не затрагивая законные права и интересы других собственников.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект. Считаем целесообразным воспользоваться словарным определением понятия нежилое строение, поскольку именно термин строение позволяет наиболее правильно охарактеризовать собственно нежилое помещение. Нежилое строение — отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Следовательно, на наш взгляд нежилое помещение можно определить следующим образом: нежилое помещение – это индивидуально обособленное строение, используемое по единому хозяйственному назначению, подразделяемое в зависимости от места расположения и целей использования на виды (функциональное назначение).

Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них нежилых помещений, то на наш взгляд будет правильным согласиться с Е.А. Сухановым в том, что речь идет об «особом правовом режиме, который. должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК» [20], чему на наш взгляд может поспособствовать принятие в дальнейшем специального закона о нежилых помещениях.

Соглашаясь с мнением Е.А. Суханова, мы также полагаем, что в Гражданском кодексе РФ следует в общем виде закрепить правовое положение нежилых помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т.д.). Представляется правильным, соглашаясь с проектом изменений в Гражданском кодексе РФ на 2011-2012 годы, в ст.130 ГК РФ нежилые помещения выделить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.

Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.

Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г.Москве: Автореф.дис. …канд.юрид.наук. М.2004. С.8.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е издание М.:Статут 2002.

Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. 1999. № 10. Приложение С. 50.

Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости.

Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, № 1, январь 2006 г.

Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут,2006.

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5-6.

Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право 2000. № 6.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. Законодательство. 2003. №4.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002.

Маковская А.А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение.

Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград: Типография «Двигатель», 1914.

Писков П.И. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дис… канд. юрид. наук. М., 2003.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.

Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.

Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7(176).

Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7.

Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.

Трубачев Е.О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005 № 2 (3).

Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковов, 1911.

Ярошенко К.Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. 1998. № 10.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004.

Основные термины (генерируются автоматически): нежилое помещение, помещение, недвижимое имущество, здание, сооружение, часть, часть здания, ГК РФ, жилое здание, нежилой фонд.

Похожие статьи

нежилое помещение, помещение, недвижимое имущество, здание, часть, сооружение, часть здания, ГК РФ, жилое здание, нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое | Статья в журнале.

ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект.

Общее имущество многоквартирного дома как юридический.

нежилое помещение, помещение, недвижимое имущество, здание, часть, сооружение, часть здания, ГК РФ, жилое здание.

К вопросу о понятии жилищного строительства | Статья в журнале.

жилое помещение, РФ, проживание граждан, помещение, государственный учет, недвижимое имущество, жилищный фонд, имущественный найм, нежилое помещение, пожарная безопасность.

Признание объекта недвижимым с помощью экспертизы.

срок службы, недвижимое имущество, здание, сооружение, Российская Федерация, прочная связь, несоразмерный ущерб, неразрывная связь, Гражданский Кодекс, конструкция, капитальность здания, земля.

Понятие самовольной постройки | Статья в журнале.

Поскольку к самовольной постройке легально отнесены здание, сооружение или другое строение, то можно сказать, что все эти объекты отвечают признакам недвижимого имущества. здания и сооружения прямо названы в статье 130 ГК РФ.

Когда будут выплаты за снос гаражей

Машино-место как объект гражданских прав | Статья в журнале.

А ключевой особенностью помещения является то, что помещение — часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями [5].

Понятие и признаки недвижимого имущества | Статья в журнале.

Скачать электронную версию. Скачать Часть 6 (pdf). Библиографическое описание

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты.

Договор аренды зданий и сооружений | Статья в журнале.

арендная плата, сооружение, ГК РФ, здание, договор аренды зданий, недвижимое имущество, передача здания, договор аренды здания, земельный участок, аренда.

Источник: moluch.ru

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение: можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость

Фото: pixabay.com

В классическом понимании гараж — это закрытое здание, используемое для парковки и ремонта автомобилей. Что с ним следует делать? Использовать ли его для хранения автомобилей или переоборудовать под жилое помещение? Ответ на этот вопрос зависит от целей владельца. Как показывает практика, жилые гаражи — совсем не редкость в России.

Многие люди покупают гараж для того, чтобы переоборудовать его в жилое помещение. Некоторые хотят превратить его в магазин, автосервис, сборочный цех, склад и т.д.

Можно ли переоборудовать гараж в многоэтажный жилой дом? Как вы можете превратить его в торговое или коммерческое помещение? В обоих случаях необходимо учитывать технические характеристики. И, наконец, категория земли, на которой расположен гараж. Все подробности процедуры описаны в нашей статье.

✅ Разновидности гаражей

Теперь вы можете ознакомиться с различными типами и конструкциями гаражей. Существуют одноэтажные, многоэтажные, наземные, подземные (паркинги), «общественные гаражи» и другие автостоянки.

Гараж оснащен минимальным набором удобств. Вероятно, отсутствуют газовые, отопительные и водопроводные системы. Однако в них может быть электричество и холодная вода. Нередко в гаражах есть кровать, телевизор, диван и мини-кухня. В таких комнатах можно жить, но не круглый год — это нежилое помещение.

В случае развода гараж может быть разделен между мужем и женой.

Различают следующие типы гаражей:

  • Стационарные конструкции — с несущими стенами и фундаментом высотой до 2 м. Они могут располагаться в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) или на частном участке (например, в качестве пристройки к дому).
  • Несемейные гаражи представляют собой металлические коробки без фундамента. «Мобильные» гаражи классифицируются как движимое имущество. Они не могут быть переоборудованы в жилое или нежилое здание.

Гараж расположен на приватизированной земле, поэтому требования распространяются не только на строение, но и на землю. Собираемся ли мы проверить, что говорит закон и можем ли мы это сделать?

✅ Можно ли перевести гараж:

🔻 В коммерческое помещение

Термин «коммерческая недвижимость» тесно связан с нежилой недвижимостью. Сюда входят аптека, магазин, парикмахерская, магазин, шиномонтаж, бизнес-центр и т.д.

Гараж вряд ли будет переоборудован в аптеку или бизнес-центр. Однако его можно переоборудовать в магазин или ремонтную мастерскую (например, шиномонтажную). Однако следует учитывать категорию недвижимости.

Гараж — это коммерческое здание. Для перерегистрации здания под магазин изменяется категория земли в соответствии с приложением к приказу Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.

В свидетельстве о праве собственности на землю или в выписке из ЕГРЮЛ вы найдете графу «Вид разрешенного использования» (ВРИ). Нас интересует тип земли под гаражом. Он может быть использован для строительства нежилых зданий. Тогда проблем не будет. Вы можете сразу же начать проект конверсии и подать документы в администрацию.

Вам следует самостоятельно выяснить, принадлежит ли земля жилищному, коммерческому или гаражно-строительному кооперативу. В частности, заявление необходимо подать в Департамент земельных ресурсов (Москва) или в Земельно-имущественную палату (в регионах). На основании заявления можно оценить, возможно ли изменить описание земельного участка. Если это возможно, вас проинформируют о дальнейшей процедуре; если нет, будет принято решение об отказе.

🔻 В жилое помещение

Опять же, независимо от типа земли, вы должны проверить ее описание. Еще раз откройте раздел «Целевое использование», чтобы узнать, подходит ли земля для строительства жилья, и если да, приступайте к подготовке документов на строительство. Отсутствие такой записки — не повод для паники.

Владелец гаража должен подать заявление в местные органы власти, запросить разрешение на строительство и ждать ответа. Иногда ожидание может быть очень долгим, иногда бесполезным. Чаще всего это связано с бюрократией — маленькая подпись может иметь значение для отказа. Вот почему вы не можете обойтись без адвоката — это самое малое, что вы можете сделать.

Если разрешение на строительство позволяет построить жилой дом, у владельца есть два варианта:

  • Постройте жилое помещение над гаражом (например, чердак);
  • Построить жилой дом рядом с гаражом;
  • Перестройте интерьер и превратите гараж в жилое помещение — скорее всего, придется убрать помещение для хранения автомобиля или мотоцикла.

Необходимо заранее получить разрешение администрации. Как правильно это сделать, описано ниже.

✅ Как перевести гараж в жилой дом?

Преобразование здания в жилое помещение означает перевод нежилой недвижимости в жилую. Вы должны согласовать свои действия с Комитетом по имуществу, Управлением муниципальной собственности и другими ведомствами (СЭС, МЧС, Департаментом строительства и Жилищной инспекцией).

🔻 Условия для перевода

См. статьи 22 и 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые устанавливают правила перевода нежилых помещений в жилые. Владелец должен соблюдать Градостроительный кодекс, нормы СНиП и СанПиН. Если гараж не соответствует требованиям, установленным для жилых помещений, перевод не осуществляется.

Основные требования изложены в § II ПП № 47 от 28.01.2006 и приведены ниже для наглядности:

  • Земля имеет ППТ «для строительства жилого дома и вспомогательных зданий»;
  • устойчивость фундамента, несущих и ограждающих конструкций
  • наличие технических установок (освещение, холодная и горячая вода, вентиляция, отопление, газоснабжение, дренаж)
  • Изоляция, т.е. минимум 2 часа солнечного излучения в день — допустимо, например, с помощью мансардного окна
  • высота над землей должна составлять не более 3 этажей.

Кроме того, гараж должен находиться в собственности заявителя или заявителей, например, приватизированный гараж в ГСК. Обременения на здании затрудняют переоборудование здания в жилое помещение. Вы должны снять обременение, выплатить все долги и т.д., прежде чем обращаться в органы власти.

Если у вас не гараж, а жилой дом, его можно переоборудовать в жилой дом — наше руководство поможет вам разобраться в тонкостях, зайдите и прочитайте его.

🔻 Пошаговая инструкция

Как же превратить гараж в жилище для дальнейшего проживания? Вот алгоритм, которому могут следовать владельцы:

  1. Оцените предполагаемое использование имущества. Как мы уже говорили выше, необходимо выяснить, можно ли на участке возводить жилые строения? Если документы позволяют, переходите ко второму шагу. Если нет, то можно ли изменить назначение земли?
  2. Заказать проект перепланировки гаражного бокса. Лучше поручить эту работу профессионалам, поскольку вы не сможете сделать ее самостоятельно. Когда проект будет готов, вам нужно договориться с компанией и собрать оставшиеся документы.
  3. Посетите отдел архитектуры и строительства. Владелец должен подать заявление на переоборудование гаража в жилое помещение. Заявление можно подать лично, через сайт Госуслуг или через МФЦ «Мои документы», в зависимости от предпочтений владельца.
  4. Компетенция мастерской. Рассмотрением заявлений занимается межведомственная комиссия: В его задачи входит анализ технических характеристик здания, сравнение их с градостроительными нормами и оценка рисков и последствий. За основу берется проектная документация застройщика. Если все в порядке, вам будет выдано разрешение на строительство.
  5. Отремонтируйте гараж. Установите установки, утеплите стены, проверьте крышу, вход/выход, стоки и т.д.
  6. Пригласите приемную комиссию. Профессионалы проверяют работу в соответствии с планом. Любые несоответствия должны быть переработаны. Если проблем не обнаружено, комиссия выдает акт проверки. В нем указано, что гараж соответствует требованиям, предъявляемым к жилому зданию.
  7. Составление нового технического плана. Изменения должны быть задокументированы. Для этого необходимо обратиться в ТИБ, пригласить инженера и подождать, пока документы будут готовы. Технический план гаража составляется в электронном виде. Затем она подается в ФКП Росреестра внутри организации, без участия собственника.
  8. Получение документов на жилое помещение. Последний шаг — посещение МФЦ или Росреестра для получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Это свидетельствует о том, что гараж был успешно переоборудован в жилое помещение, и владелец теперь является собственником жилья.
Квест большая кража аризона рп где гараж

🔻 Список документов

Если вы хотите переоборудовать свой гараж в жилое помещение, вам понадобятся следующие документы:

  • личный паспорт;
  • заявление о переводе нежилого помещения в жилое должно быть заполнено на месте с помощью специалистов в офисе МФЦ или Росреестра;
  • документ на гараж — обычно это свидетельство о регистрации права собственности или актуальная выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ о передаче права собственности — например, договор о приватизации или договор купли-продажи;
  • документ о праве собственности на недвижимость;
  • Технический паспорт на объект недвижимости;
  • Проект реконструкции/восстановления гаража — схема того, как именно планируются ремонтные работы (согласно ГОСТ, СНиП, СанПиН);
  • файлы от таких организаций, как Роспотребнадзор, МЧС, Департамент архитектуры и т.д.

Окончательный комплект документов определяется местной администрацией. Для получения дополнительной информации посетите факультет архитектуры.

🔻 Сколько стоит?

Учитывая сложность процедуры, владелец гаража несет значительные расходы. Стоимость может достигать 200 000 рублей, а в некоторых случаях и больше. Однако вам не придется ничего платить за переоборудование недвижимости в жилье.

  • Проект реконструкции — в зависимости от площади, например, за гараж площадью 35 квадратных метров придется заплатить около 35 000 рублей;
  • Ремонтно-технические работы — индивидуально;
  • Заказ выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — 350 рублей;
  • Технический паспорт на плоский объект — от 1 500 рублей и выше.

За нотариальные доверенности, согласия и другие документы взимается отдельная сумма. Расчеты будут индивидуальными.

✅ Как перевести гараж в нежилое помещение

Гараж фактически считается нежилым зданием, но называется «сельскохозяйственным зданием». Гараж можно переоборудовать в мастерскую, превратив его в магазин, шиномонтажную мастерскую и другие коммерческие помещения.

Это гараж, а не автостоянка или переоборудование автостоянки в нежилое здание. Второй тип — это просто парковочное место. Такие участки не могут быть преобразованы в коммерческий объект и не могут быть предметом условной торговли. Единственный вариант — переоборудовать автостоянку в коммерческий объект. Однако это дорогой и проблематичный метод.

Не все автовладельцы согласятся на этот вариант, и администрация может возразить.

🔻 Требования и условия

Не все здания могут быть переоборудованы под деловые помещения. Выбранная недвижимость должна соответствовать требованиям, предъявляемым к коммерческой недвижимости. Давайте рассмотрим, на что следует обратить внимание:

  • Капитальное строительство, т.е. фундамент и несущие, утепленные стены — гараж из металлических конструкций не подходит;
  • соответствующий статус имущества;
  • расстояние от дома — не менее 50 метров, на частных территориях — забор;
  • главный вход и аварийный выход;
  • наличие всех средств коммуникации, в первую очередь электричества и воды;
  • достаточная площадь для места работы.

Технические требования могут отличаться в зависимости от типа нежилого здания. Например, для шиномонтажной мастерской или склада — одни требования, для розничной точки — другие.

🔻 Руководство к действию

Особых отличий от описанной выше процедуры нет. Большинство формальностей одинаковы.

Кратко рассмотрите, что должен сделать владелец гаража, чтобы изменить статус строения:

  1. Определите целевое использование имущества.
  2. Подать заявку на изменение статуса участка, например, перезонировать землю под гаражом и оставить остальную часть участка как есть.
  3. Составить проект перепланировки гаража — необходимое условие, если владелец хочет открыть индивидуальное предпринимательство и использовать здание в коммерческих целях.
  4. Спросите разрешения у администрации.
  5. Окончательное решение еще не принято.
  6. Если вы переоборудуете гараж под коммерческое помещение, пригласите комиссию для оценки изменений — после осмотра эксперты составят акт приемки.
  7. Заказать технический план на новый объект, подать документы в Федеральный реестр подрядчиков.
  8. Подать заявление на получение новой выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.
  9. Зарегистрируйте имущество в Федеральной налоговой службе, зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя и начните заниматься бизнесом.

Процедура может отличаться в зависимости от типа трансфера. Следует учитывать не только сами помещения, но и землю, на которой они расположены.

🔻 Сроки перевода

После подачи заявления в местный орган власти вам придется подождать около 48 дней. Решение будет принято в течение 45 рабочих дней, а заявитель будет уведомлен в течение оставшихся 3 дней.

Срок проверки гаража в соответствии с проектным планом составляет 10 дней. Проверка завершается в течение 10 дней, и владельцу выдается акт приемки.

Регистрация кадастра гаража занимает 14 дней, а регистрация в российском земельном кадастре — 12-14 дней. После этого владельцу остается ждать, когда будет готова выписка из ЕГРН. Это занимает 5-9 дней, если заявление подается через МФЦ, и 3-7 дней, если регистрация производится непосредственно в Росреестре.

Ремонтно-восстановительные работы в гараже проводятся в индивидуальном порядке.

✅ Можно ли прописаться в жилом гараже?

Если вы переносите гараж в жилое помещение, сразу же возникает проблема с регистрацией. Законы действуют в пользу владельца. Регистрация в гараже может быть оформлена при условии, что строение признано жилым и соответствует требованиям СанПиНа.

Например, жилых гаражей достаточно много в Москве и Сочи — они являются одним из самых популярных видов недвижимости. Двухэтажный жилой дом может стоить 700 000 рублей, в то время как цены в столице достигают 6 миллионов рублей.

Как видите, это полноценная жилая недвижимость с возможностью регистрации. Соответственно, коммунальные платежи придут в гараж. Нужно подать заявление в отдел градостроительства местной администрации. Зданию будет присвоен почтовый адрес. Владелец также обязан платить ежегодный налог на гараж.

Иногда возникает необходимость переоборудовать квартиру в дом (таунхаус) — об этом вы также можете прочитать в нашей статье.

Так ли легко превратить гараж в жилое или нежилое помещение? Практика учит нас обратному. Люди жалуются, что власти отказываются менять назначение земли, выдавать сертификаты и новые документы. Для тех, у кого есть гараж в кооперативе, это очень сложно — передача возможна только после выхода из кооператива, а это тоже непросто.

Кроме того, строение может быть признано самовольной постройкой, и тогда вам придется доказывать обратное и составлять технический план в БТИ. Трудностей много, и не все могут решить их с первого раза. Если вы запутались и нуждаетесь в юридической консультации, обратитесь к нашим специалистам. Они помогут с переоборудованием гаража в жилое или нежилое здание, принимая во внимание вашу ситуацию. Юридическая консультация поможет вам избежать проблем, рисков и отказа со стороны властей.

В этом видео вы узнаете, как продать гараж под жилые цели в Москве, законно ли это и какие риски это влечет для владельца:

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Источник: urist-legion.com

Рейтинг
Загрузка ...