Ситуация, когда предприятие фактически владеет объектом недвижимости, построенным задолго до введения в действие ГК РФ, сегодня не является редкостью. Президиум ВАС РФ разъяснил порядок регистрации права собственности на постройки, возведенные до 1995 года.
Земля в нагрузку
Значительная часть действующих ныне предприятий образована в результате приватизации ранее принадлежавшего государству имущества. Некоторые объекты по тем или иным причинам не попали в планы приватизации, другие были построены хозяйственным способом уже в период с 1991 по 1994 г.г. Такие объекты, фактически принадлежащие предприятиям и используемые ими для собственных нужд в отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов, порой оказывались весьма тяжелым «наследством». Нередко эти объекты квалифицировались как самовольные постройки, что, в свою очередь, препятствовало оформлению прав на занятые имущественными комплексами предприятий земельные участки.
Некоторая часть таких объектов была «легализована» в судебном порядке с использованием правовых механизмов, предусмотренных гл. 27 АПК РФ: п. 1 ч. 2 ст. 218 АПК допускает установление факта владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. Однако практика рассмотрения подобных дел изменилась с изданием Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76, в п. 5 которого Президиум ВАС разъяснил, что заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства [1] . В итоге владельцы таких объектов начали обращаться в суд с требованием о признании права собственности на них по п. 3 ст. 222 ГК РФ как на самовольные постройки.
Железные гаражи. Амнистии не видать… Как продать?
Ситуация еще больше осложнилась с принятием Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, которым редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ была изменена: если до этого право собственности на самовольную постройку могло быть признано за лицом, не обладающим правами на занятый постройкой земельный участок (при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку), то согласно новой редакции право собственности на постройку стало возможным признать только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.
Наконец, с принятием совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 и Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143 от 09.12.2010 N 143 подход арбитражных судов к решению вопросов о легализации объектов самовольного строительства стал предельно жестким, и признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке стало практически невозможным.
Построенное до 1995 г. «самостроем» быть не может
Применение ст. 222 ГК РФ к отношениям, связанным с возведением такого рода построек, было скорее вынужденным: в отсутствие нормативно закрепленного механизма регистрации прав на такие строения признание права собственности в судебном порядке рассматривалось как единственный способ регистрации прав на постройку в ЕГРП и введения ее в оборот, а квалификации строений с позиций ст. 222 ГК РФ способствовало отсутствие у их владельцев каких-либо разрешительных документов на строительство.
Право собственности на гараж
Между тем, нередко суды исходили из того, что к строениям, возведенным до введения в действие первой части ГК РФ, нормы ст. 222 ГК РФ применены быть не могут, и такие постройки, соответственно, не могут быть квалифицированы как самовольные [2] .
Окончательную позицию по этому поводу сформулировал Президиум ВАС РФ в постановлении от 24.01.2012 № 12048/11. Отменяя судебные акты по делу № А65-26122/2010 о сносе 11 объектов, построенных в период с 1985 года по 1990 г.г., Президиум ВАС РФ указал, что понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Статья 109 ГК РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
С одной стороны, такой подход защищает добросовестных владельцев возведенных до 1995 г. построек от требования их сноса [3] . С другой стороны, исключив возможность квалификации как самовольной постройки возведенного до принятия первой части ГК нежилого здания, Президиум ВАС РФ не указал, как владельцу такой постройки ввести ее в оборот и зарегистрировать свое право в ЕГРП.
Один из возможных вариантов решения этого вопроса предложен Президиумом ВАС РФ в постановлении № 238/12 от 05.06.2012. Отменив судебные акты по делу № А50-2668/2011, Президиум ВАС РФ указал, что отсутствие у истца документов о строительстве этих объектов или разрешительной документации на строительство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования, так как здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу ст. 109 ГК РСФСР 1964 года. При этом в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) [4] .
Безусловно, если объектом, возведенным до 01.01.1995 г., открыто, непрерывно и добросовестно владело одно лицо, признание права собственности на такой объект в 2012 г. на основании п. 1 ст. 234 ГК РФ является, пожалуй, наиболее логичным. Однако как быть, если в течение указанного срока объектом владели разные лица, не являющиеся правопреемниками? Отсутствие непрерывного владения объектом в течение предусмотренного п. 1 ст. 234 ГК срока исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на объект в силу приобретательной давности [5] .
Сначала в Росреестр, потом – в суд
Ответ на вопрос о порядке регистрации прав на строения, возведенные до 1995 г., дан в постановлении Президиума ВАС РФ № 5698/12 от 25.09.2012, опубликованном на сайте ВАС 28.11.2012.
Суть спора заключалась в следующем. Предприятие на принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке в 1992 – 1993 годах хозяйственным способом с проведением проектных работ, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию возвело несколько объектов недвижимости.
В 2009-м году владелец построек обратился в суд с иском о признании на них права собственности на основании ст. 222 ГК РФ как на самовольные постройки (дело № А41-44431/09). Решением арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2010, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010, в удовлетворении иска было отказано. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил в материалы дела доказательств, что обращался в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство и/или акта ввода спорных объектов в эксплуатацию, а следовательно, — не исчерпал все меры по легализации возведенных на земельном участке построек.
После этого предприятие инициировало обследование состояния строительных конструкций, проверку их соответствия санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности, и обратилось в муниципалитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Что вполне логично, на свое обращение предприятие получило отказ, обоснованный, в том числе, отсутствием разрешения на строительство.
Тогда предприятие, посчитав, что на этот раз все возможные меры по легализации построек им исчерпаны, повторно обратился в суд с иском о признании права собственности на спорные объекты на основании ст. 222 ГК РФ (дело № А41-9398/11).
Решением арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011, исковые требования предприятия были удовлетворены – право собственности на объекты признано за истцом на основании ст. 222 ГК РФ. Однако ФАС Московского округа постановлением от 20.01.2012 акты нижестоящих судов отменил и прекратил производство по делу, посчитав его тождественным ранее рассмотренному делу № А41-44431/09 (п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).
Рассмотрев заявление предприятия о пересмотре судебных актов в порядке надзора, Президиум ВАС РФ в постановлении № 5698/12 от 25.09.2012 отметил необоснованность квалификации спорных объектов как самовольных построек, поскольку они были возведены до введения в действие первой части ГК РФ. Президиум ВАС указал, что иск предприятия о признании права собственности на созданные им объекты недвижимости как на самовольные постройки не соответствовал фактическим обстоятельствам, положенным им в основу заявленного требования, применимым положениям законодательства и не являлся надлежащим способом защиты. При такой ситуации суды, руководствуясь пунктом 3 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, должны были сами определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Президиум ВАС пришел к выводу, что правопредшественник истца приобрел право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к истцу. Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. При этом государственная регистрация этого права производится по желанию правообладателя. Следовательно, истцу изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности в орган государственной регистрации, а в случае отказа в регистрации – оспорить этот отказ в суде.
Эффективность судебной защиты должна быть равной для всех
Несмотря на то, что в рассматриваемой ситуации истец первоначально не обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности, Президиум ВАС РФ постановлением № 5698/2012 от 25.09.2012 отменил постановление ФАС Московского округа от 20.01.2012 по делу № А41-9398/11 и оставил в силе акты нижестоящих судов, которыми право собственности на спорные объекты было признано за истцом.
ВАС указал, что иск по существу был направлен на подтверждение возникшего у истца права собственности на созданные в 1992 – 1993 годах объекты недвижимости с целью последующей государственной регистрации данного права. Судебная защиты прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.
Президиум ВАС учел, что истец предоставил доказательства, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданные объекты не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей, а муниципалитет, предоставив истцу в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок под строительство производственной базы после постройки спорных объектов тем самым разрешил уже законченное строительство (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 14434/09).
Нужно отметить, что в последнее время ВАС РФ последовательно придерживается позиции недопустимости отказа в иске по формальным основаниям, поскольку такой отказ не обеспечивает должной защиты права участника хозяйственного оборота. Так, например, постановлением № 14397/11 от 03.04.2012 Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу № А78-9443/2010, признав, однако, что истец допустил ошибку, обратившись в суд с иском о регистрации перехода права собственности, в то время как надлежащим способом защиты являлось оспаривание отказа регистрирующего органа в порядке главы 24 АПК РФ. В указанном постановлении Президиум ВАС обратил внимание на необходимость выявления материальной цели истца, в качестве которой в данном случае выступала регистрация права собственности в ЕГРП. Несоответствие выбранного истцом способа защиты (в том числе, как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 14397/11 от 03.04.2012, обращение в суд в порядке искового производства, а не производства по делам, возникающим из публичных правоотношений) дает суду право переквалифицировать исковые требования с учетом применимых к ним правовых норм (п. 3 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Тем не менее, в случае возникновения спора о регистрации права собственности на построенный до 1995 года объект собственнику такого объекта в целях исключения процессуальных препятствий к удовлетворению его иска целесообразно первоначально обращаться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, а при получении отказа – оспаривать такой отказ в суде в порядке главы 24 АПК РФ со ссылкой на постановление Президиума ВАС № 5698/12 от 25.09.2012.
Альтернативным вариантом регистрации права на подобные объекты в ЕГРП может являться признание права собственности в силу приобретательной давности (постановление Президиума ВАС РФ № 238/12 от 05.06.2012). Однако при реализации такого механизма необходимо учитывать соблюдение условий, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, в первую очередь, — непрерывность владения.
Оба упомянутых постановления Президиума ВАС РФ (№ 5698/12 от 25.09.2012 и № 238/12 от 05.06.2012) содержат оговорки о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами. С учетом этого у владельцев построенных до 1995 г. объектов, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП ввиду отсутствия правоустанавливающих документов (в т.ч. разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), есть шанс попытаться легализовать такие объекты даже в том случае, если ранее они уже обращались в суд с соответствующим требованием, в удовлетворении которого было отказано.
[1] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2009 по делу № А11-12544/2008; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.04.2007 по делу № А24-3936/06-19; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2008 по делу № А03-1515/2008-35 и др.
[2] См., напр.: постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 по делу № А43-6333/2010; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2010 по делу № А78-9143/2009; постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.01.2010 по делу № А73-2869/2009; постановление ФАС Московского округа от 17.06.2011 по делу № А40-172124/09-64-1123 и др.
[3] См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2012 по делу № А12-1666/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.08.2012 по делу № А19-18183/2011; Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2012 по делу № А40-112944/11-29-1009.
[4] Следует отметить, что возможность признания права собственности в силу приобретательной давности существует и в отношении объектов, являющихся самовольными постройками, в т.ч. в силу ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. Это подтверждается, в частности, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143.
[5] Предусмотренная абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ «моментальная» приобретательная давность в данном случае не имеет значения, так как предъявление иска о признании права собственности на объект в такой ситуации имеет целью как раз регистрацию права в ЕГРП.
Источник: www.vegaslex.ru
Если вы приобрели недвижимость до 1998 года или получили ее по наследству, что ждет вас в 2021 году.
Порядок оформления недвижимости в собственность за последние тридцать лет менялся несколько раз, поэтому законное право собственности на объект недвижимости может подтверждаться несколькими различными документами.
Закон признает, что все они действительны, т.е нельзя аннулировать право собственности из-за устаревшего бланка свидетельства.
Поэтому, граждане не беспокоились по поводу обновления своих документов. Обеспокоилась этим налоговая служба.
По многим объектам, оформленным в собственность до 1998 года -до введения Единого Государственного Реестра прав на Недвижимость сейчас нет полной информации об их точной площади и правообладателях. Например, указана только фамилия владельца и инициалы, без имени и отчества, паспортных данных. К тому же, наследники, которые получили недвижимость после этих собственников, не спешат переоформить право собственности в Росреестре на свое имя.
Легко догадаться, что ФНС лишается возможности получить с таких недобросовестных хозяев налог на имущество. Поэтому, в конце прошлого года был принят закон, который предусматривает, проведение массовых проверок объектов недвижимости, впервые оформленных в собственность до 1998 года. Цель налоговой службы выявить, кто на данный момент является их правообладателем.
После этого ФНС сможет начислить налог на имущество за последние три года, если они его не платили, а так же наложить штраф за неуведомление об объектах недвижимости, облагаемых налогом.
Как же будут проводится такие проверки. Местные органы власти должны выявить на своей территории объекты недвижимости, которые впервые были оформлены в собственность до 1998 года и проанализировать, что известно об их правообладателях.
Для этого они могут направлять запросы в полицию, для выяснения паспортных данных и адреса регистрации собственника., нотариусу, по поводу получения наследства, в органы ЗАГСа, для проверки факта смены фамилии и жив ли собственник, в Пенсионный Фонд, для выяснения СНИЛСа собственника, а так же в Росреестр и местные отделения Налоговой службы, для уточнения характеристик объекта недвижимости.
На своем сайте местный орган власти должен опубликовать объявление. о том, что правообладателям таких -то объектов недвижимости предлагается сообщить администрации свои контактные данные для связи, почтовый адрес или адрес электронной почты.
Предоставить указанные сведения могут так же любые заинтересованные лица. Если правообладатель не выходит на связь, то после этого готовится проект решения о выявлении правообладателя объекта недвижимости. В течении пяти рабочих дней он публикуется на официальном сайте местного органа власти, а так же направляется непосредственно собственнику, заказным письмом с уведомлением.
Получив проект решения, гражданин может направить свои возражения, с подтверждающими документами в течении 30 дней. Например, если он уже не является собственником приписываемого ему объекта.
При наличии возражений, вопрос о внесении записи в Росреестр решается только через суд. Местный орган власти вправе обратиться туда в течении одного года со дня получения возражений.
Если после направления проекта решения правообладателю пройдет 45 дней, а возражения от него не поступят, то решение утверждается. Местный орган власти направляет решение в Росреестр, для внесения сведений о правообладателе недвижимости. Госпошлина за такую регистрацию с граждан не взимается.
Если объектом недвижимости является земельный участок, то органы власти в праве организовать проведение комплексных кадастровых работ, чтобы уточнить его границы.
Полученные сведения направляются в Росреестр, для включения в публичную кадастровую карту.
Закон вступает в силу 28 июня 2021 года, поэтому у обладателей объектов недвижимости, которые стали обладателями до 1998 года, еще есть время, чтобы обратиться в МФЦ и подтвердить Росреестру свое право на объект. В противном случае, местные органы власти могут оформить его по-своей информации.
Источник: agentessa.ru
Скажите, до какой даты можно приватизировать гараж, который был построен до 1990 г., и находится в гаражном кооперативе
Ни до какой. Приватизировать — можно только государственное или муниципальное имущество. Кооперативное имущество — это в любом случае частное имущество.
Вам помог ответ? Да Нет
Похожие вопросы
• г. Екатеринбург
Как оформить право собственности на гараж?
Как оформить право собственности на гараж? Гаражом владею с 1990 года, гараж находится в гаражно-строительном кооперативе. На руках имею постановление о предоставлении земельного участка гаражно-строительному кооперативу, постановление об утверждении устава кооператива и списки членов кооператива. Что мне нужно сделать?
Юрист • г. Киров
08.06.2018, 14:19
Добрый день! Если паевые взносы за гараж выплачены в полном объеме, то берете у председателя ГСК справку о выплате паевого взноса и регистрируете право собственности через МФЦ.
Вам помог ответ? Да Нет
Адвокат • г. Санкт-Петербург
08.06.2018, 14:21
Надо оформить кадастровый паспорт на гараж в БТИ (ПИБе), получить справку о членстве в кооперативе, справку об отсутствии задолженности по взносам и составить исковое заявление о признании права собственности на гараж на оснвовании ст.218 ГК РФ, приложив пакет документов.
Вам помог ответ? Да Нет
Юрист • г. Ижевск
08.06.2018, 14:22
Ольга, для оформления права собственности Вам необходимо:
— взять справку в гаражном кооперативе о членстве и отсутствии задолженности по оплате членских взносов
—в БТИ, или у кадастрового инженера изготовить технический план гаража по имеющимся техническим документам;-поставить объект на кадастровый учет (10 дней), получить паспорт (5 дней).
Далее обратиться с заявлением о регистрации права в Ваш МФЦ.
Вам помог ответ? Да Нет
• г. Димитровград
Моя зарплата до 2002 года была по годам:
Моя зарплата до 2002 года была по годам:
Юрист • г. Братск
23.11.2011, 17:02
Обращаться следует в ПФ, больше с таким вопросом некуда.
В первую очередь поинтересоваться какой коэффициент к заработной плате применен. Если 1,2, максимальный по закону, то представление любой справки, за любые годы ничего не изменит.
Если меньше 1,2, то отдать документы с этими цифрами и Вам выберут максимально возможный вариант, но не свыше 1,2.
Что такое 1,2 в ответе на вопрос 483908
Вам помог ответ? Да Нет
Мой вопрос: до какой даты можно оформлять в собственность гараж?
Мой вопрос: до какой даты можно оформлять в собственность гараж?
Читала, что до марта 2018, так это или нет?
(имеется в виду по существующим условиям «бесплатного» оформления).
Гараж был построен до 1990 года, находится в гаражном кооперативе.
Есть ли ограничения по срокам занесения в госреестр?
Юрист • г. Иркутск
30.09.2017, 18:46
До марта 2018 года действует, так называемая, дачная амнистия, она касается упрощенной схемы регистрации дачных домов.
Вам помог ответ? Да Нет
Возможно ли оформить в собственность землю под гаражом?
На капитальный гараж в гаражном кооперативе оформлена собственность, но оказалось, что земля кооперативу не принадлежит. Гаражи построены в 1977 году. Возможно ли оформить в собственность землю под гаражом?
Адвокат • г. Курган
13.02.2013, 21:41
ищите того, чья земля и решайте вопрос с ним
Вам помог ответ? Да Нет
• г. Череповец
Гаражно строительный кооператив форма юридического лица
Юридическое лицо (гаражно-строительный кооператив) имеет организационно-правовую форму потребительский кооператив. Земля выделена кооперативу и находится в бессрочном пользовании. Гаражи являются собственностью каждого члена кооператива (один гараж – одному члену кооператива).
Если член кооператива решением общего собрания исключен из кооператива, что может предпринять юридическое лицо (кооператив) по ограничению прав пользования личным гаражом бывшему члену кооператива (потребовать продать, обменять, запретить доступ) так как гараж находится на земле кооператива (юридического лица). Спасибо.
Юрист • г. Череповец
21.01.2015, 09:27
Ничего, он собственник и может пользоваться гаражем по своему усмотрению, в том числе и продать
Вам помог ответ? Да Нет
• г. Волгоград
Нужно ли согласие супруги.
Имею в собственности гараж в гаражном кооперативе. Данный гараж достался мне в наследство после смерти матери. Желаю продать. Каков порядок продажи гаража в гаражном кооперативе (земля под гаражом является собственностью кооператива. Нужно ли согласие супруги.
Спасибо большое.
Адвокат • г. Ростов-на-Дону
19.10.2018, 09:02
Если гараж получен по наследству, то согласие супруги не требуется, тк. он не является совместно-нажитым имуществом. Порядке продажи обычный, заключаете договор купли-продажи, к нему должен быть кадастровый паспорт на гараж и регистрируете сделку в росреестре. Госпошлина за регистрацию сделки 2 000 рублей. Потом новый собственник может поставить в известность ГСК.
Вам помог ответ? Да Нет
• г. Севастополь
Членство в гаражном кооперативе даёт право пользования или право владения гаражом?
Членство в гаражном кооперативе даёт право пользования или право владения гаражом? Если земля в собственности кооператива, кто является фактическим владельцем гаража, т.е кто осуществляет господство над вещью после смерти владельца гаража, пока собственник неизвестен, кооператив или новый принятый член кооператива? Какой иск подавать после признания права собственности на гараж в порядке наследования, чтобы нового члена убрали из гаража, негаторный или виндикационный, подавать его к кооперативу или к новому члену, если земля в собственности кооператива, то наверно кооператив фактический владелец гаража пока не было собственника?
Юрист • г. Краснодар
15.01.2022, 22:29
В пользовании находится у кооператива.
Вам помог ответ? Да Нет
Юрист • г. Тула
15.01.2022, 22:55
Само членство не дает права собственности, Вы можете пользоваться гаражом по договору с собственником.
Источник: www.9111.ru