Оформляем гараж в собственность на своем участке

С этой статьи начинается рубрика по юридическим тонкостям по оформлению гараж в собственность.

На создания этого раздела меня подтолкнули вопросы, которые стали постоянно задавать мне по оформлению документов на строительство.  Правда, меня больше спрашивают про оформление домов, но это почти одно и то же.

Начнем, как всегда, с основ.

Юристы и законы в России

Юристы – это люди, которые по мнению большинства занимаются «болтологией» и выкачивают деньги из простаков. Но на самом деле это не так! Грамотные юристы пишут договоры, по которым живут и работают все мы, следят за исполнением их и работа их очень важна. А часть из них занимаются судами, уголовкой и так далее. Работа важна и нужная. И недооценённая.

Но на кажущуюся простоту и запутанность, в юридических науках есть своя стройная логика, про которую я хотел бы рассказать, прежде чем перейду к практике.

В любом государстве есть главный закон – Конституция страны. В Конституции записан на бумаге общественный договор между всеми живущими в государстве и описываются как и разделяются власти, полномочия, права и обязанности сторон и так далее. Эта общая схема «без мяса».

А «мясо» нарастает в кодексах – сводах законов по какой-то большой части жизни жителей страны. В России есть несколько кодексов, которые требуются в повседневной жизни:

  • Гражданский кодекс – законы, по которым живут и работают граждане и заключают по ним договора в хозяйственной деятельности;
  • Градостроительный кодекс – законы, по которым регулируются строительство;
  • Земельный кодекс – законы, связанные с земельными отношениями;
  • Водный кодекс – законы, регулирующие хозяйственную деятельность на воде;
  • Трудовой кодекс – законы, регулирующие отношения между работником и работодателями;
  • И другие

Схематично, Гражданский кодекс нужен для договоров в строительстве между хозяйствующими субъектами: заказчиком и строителями. Земельный кодекс  нужен для начала строительства и обороту земли: получение земли и оформления её в собственность. Градостроительный кодекс нужен для получения разрешения на строительство и ведения строительства гаража или дома.

Остальные кодексы не так важны при строительстве, поэтому я не буду их касаться в этой статье. Водные отношения сложны и нужны для оформления строительства причалов, мостов и явно нужно для больших организаций, а не для частников. Да и Трудовой кодекс то же нужен для организаций, поскольку регулируются отношения внутри коллектива.

Третий уровень являются законы, которые принимает Государственная Дума для обеспечения работы этих кодексов, внесения в них изменения и уточнения.

Четвертым уровнем являются законы, которые принимает субъект федерации (край или область), уточняющие законы федеральные.

Ну и пятым уровнем являются уже законы конкретного города, которые принимает уже городской совет.

Вот такая получается иерархия законов. И законы не должны между собой противоречить и лишь дополнять. За этим следят суды разных инстанций. И они же решают все спорные вопросы среди хозяйствующих субъектов – частных лиц, организаций или органов власти.

Какой же следует вывод из всего этого многообразия? Для работы в сфере строительства для оформления строительства нужны 2 кодекса: Земельный кодекс и Градостроительный кодекс.

Пугаться не нужно. Не смотря на огромный текст в кодексах, фактически нужно только несколько статей. В Градостроительном кодексе это статьи 49, 50, 51.

Этапы оформления строительства

Оформления собственности на строение (будь это гараж или дом) — это важная, но очень долгая процедура, которая начинается задолго до строительства, приостанавливается на время строительства и продолжается после окончания строительства.

Важно понимать, что сарай, гараж или дом — это объекты капитального строения. Без исключений. И все эти строения подчиняются Градостроительному кодексу.

Я пока опущу полностью земельные отношения и буду исходить из того, что вы строите на своем земельном участке с подходящим видом разрешенного использования и категорией земель.

Итак, вы захотели построить что-то. Вам придется пройти несколько этапов по оформлению документов. Я в виде списка распишу этапы, а потом пройдусь по ним подробнее.

  1. Градостроительный план земельного участка:
    1. Получение справок нагрузок на коммуникации (свет, вода и канализация, газ);
    2. Получение технических условий на коммуникации (свет, вода и канализация, газ);
    3. Топосъемка земельного участка с регистрацией в архитектуре;
    4. Кадастровая выписка земельного участка, на котором собираетесь строить;
  2. Разрешение на строительство:
    1. Проект строительства с разделами: генплан, архитектурные решения, пояснительная записка, план строительного участка и так далее;
    2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Справка о вводе в эксплуатацию:
    1. Разрешение на строительство;
    2. Градостроительный план земельного участка;
    3. Справки о выполнении технических условий эксплуатации;
    4. Технический паспорт здания (БТИ);
    5. Технический план здания (БТИ).

Как видите, бумажек очень много и каждая из них стоит денег. И времени. Получение каждой документа занимает около 1 месяца почти каждого пункта.

Дачная амнистия

Правительство России в целях упрощения всего этого бюрократической волокиты выпустили закон, который в народе назвали «Дачной амнистией». Он был выпущен для упрощения регистрации уже построенных зданий частными лицами.

Есть у правительства кроме желания помочь (тогда можно было бы просто упростить порядок оформления) и другая цель – оформить всю недвижимость, а потом уже сделать и налог на недвижимость не по регистрационной стоимости, а по реальной стоимости.

У нас ушлые дельцы под это дело придумали интересный финт: строят дома и по этому закону вводят в эксплуатацию по суду. Однако там есть подводные камни — можно остаться без коммуникаций, поскольку технических условий никто не получал. Да и оспорить в суде тоже можно, поскольку закон предполагал упрощенную схему оформления именно дач, а не домов.

Хотя электричество в количестве 10 кВт для жилого дома дать электросети обязаны, воду, канализацию и газ могут не дать на совершенно законных основаниях.

Так что, скорее всего, вас попросят «дать на развитие города» некоторую сумму денег как официально, так и в карман.  И если вы хотите пойти по этому пути, сначала убедитесь, что с коммуникациями сможете решить проблемы.

К тому же, этот закон заканчивает свое действие в 2015 году, и если вы не успеете, можете очень хорошо встрять и потерять и деньги, и здание. Хотя ходят слухи о том, что закон продлят. Так что рисковать или нет — сугубо ваше личное дело.

Заключение

Схема действий по оформлению в собственность нового гаража я описал. А вот конкретику уже буду описывать в других статьях, поскольку это тоже получилась довольно объемная.

11 Comments on “Оформляем гараж в собственность на своем участке”

  1. Каким образом можно оформить гараж в собственность, если у вас нет никаких правоустанавливающих документов на гараж, но вы пользуетесь им как собственник 15 и более лет?

    1. Ответ прост — никак. Вам нужно ДОКАЗАТЬ что гараж ваш. А для этого нужны документы. Он же ниоткуда не появился. Значит есть какие-то бумаги. Сначала поднимайте летопись семьи: может кто в наследство передал. Потом архивы запрашивайте, узнавайте чья земля и так далее. Очень муторное дело, согласен. Но иначе у вас ничего не получится.

    1. Для меня — работает. А вот для архитектур — очень даже часто нет. Поэтому обязательно нужно сначала в архитектуру сходить вашего города/села и проконсультироваться там. Могут быть очень разные вещи типа границ до зданий (пожарное расстояние до объектов капитального строительства), ордеры на разрытие (коммуникации по участку и связанные с этим риски), отступы от границ участка. И все будет подведено ЗАКОННО под суд и снос вашего гаража или дома. И вы даже не поймете в чем дело, пока эти сволочи не придут к вам с исполнительной бумагой!

    1. Юрий, если вы посмотрите новости за последние 2-3 года по Краснодарскому краю, то увидите, что ПОСТОЯННО в суды идут иски по самострою и сносятся даже многоэтажки (уж по ним явно были договоренности и взятки нужным людям). Меняются правила игры и ОПА!

      А гараж или сарай относится к капитальным строениям. Вот если от соседа не отступите 3 метра и у вас нет его разрешения — вы почти автоматом получите иск. И снесут ваш гараж за милую душу!

      Сам сейчас столкнулся при строительстве дома — защитная зона газовой трубы 2 метра. И им плевать, что вроде как это относится к подземным газопроводам. И что труба может пройти по фасаду существующих зданий. Вот нельзя и все! Хоть убейся! Причем вам об этом скажут в ГПЗУ, но дадут разрешение на строительство дома. И даже не будут контролировать посадку дома. А вот при сдачи в эксплуатацию будут проблемы. И будут чинить их все кто сможет. Придется идти в суд и нести бабосы.

  2. да знаю я все. у меня на Законно оформленный гараж иск подала администрация. 3 метра не надо,по закону 1 метр, денег принципиально не даю. по многоэтажкам согласен, там владельцы сознательно идут на существенное нарушение.

    1. В Краснодарском крае 5 метров по фасаду (красная линия) и 3 метра от соседей. Хочешь ближе — согласие соседа и общественные обсуждения (которые можешь проиграть без денег). Прописано в законе Краснодарского края и ПЗЗ г-к. Анапа. Без вариантов.

      По вашему гаражу — сочувствую, надеюсь выиграете.

      А по многоэтажкам — «не все так однозначно» (с). Думаете без договоренности и бабосов вам разрешат что-то отрыть в городе?! Насколько я знаю — 150 000 и начало стройки не заметят. Проект и разрешение должно быть обязательно. Экспертиза та же. Поэтому застройщики договариваются, платят и получают документы. Пусть кривовато, но по закону действуют. А все эти сносы и так далее в 99% случаев результат смены команды «хозяев города», которые плевали на старые договоренности и не получили своей взятки. Вот и находят таких козлов отпущения чтобы остальных запугать. Сам в этой сфере работаю и вижу каждый день. Пример. Раньше было развлекуха такая — построй 10 этажку с тех.этажом сверху и сдай её, а потом тех.этаж доделай и продай как квартиры (из-за ужесточения требований после 9 этажа по вентиляции, пожарке и газу). Сейчас такое не прокатывает уже и все стали заказывать нормальные проекты на 12-19 этажей и строить их нормально.

  3. я тоже с Краснодара- земляки. похоже, только тут такой правовой беспредел творится! администрация и суды законов не видят и не знают. делают, что им выгодно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *